De ouderdomsclausule bij de (ver)koop van een huis: hoe voorkom je verrassingen?

mr. A.H. (Arnold) Vedder


Ouderdomsclausules kunnen voorkomen dat je als koper van een huis je de verkoper succesvol kunt aanspreken voor een gevonden gebrek. Als koper zit je daar niet op te wachten, zeker niet in de huidige overspannen markt. Wie een huis koopt, neemt al een kostbare stap. Aangezien je nooit helemaal kunt weten wat je precies koopt is het ook een spannende stap. Hoe kun je voorkomen dat je achteraf voor onverhaalbare verrassingen komt te staan? Voordat ik daarop inga, zal ik eerst de ouderdomsclausule toelichten.

Garantie

In een regulier koopcontract staat meestal dat de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en dat koper deze gebreken aanvaardt. Tegelijkertijd wordt vaak gegarandeerd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als bewoning (of iets anders). Een gebrek dat het normale gebruik belemmert is dan voor de verkoper, tenzij het gebrek bekend was bij koper of bekend had kunnen zijn. Wie een 150 jaar oud huis verkoopt, wil waarschijnlijk extra zekerheid inbouwen of wordt extra zekerheid aangeraden door zijn makelaar – die doorgaans het koopcontract zal aanleveren. Je zit er niet op te wachten dat je wordt aangesproken voor funderingsproblemen. Dergelijke problemen belemmeren immers het normaal gebruik en zijn dus doorgaans voor rekening van verkoper. Bovendien zijn ze kostbaar om te verhelpen. Een ouderdomsclausule biedt dan uitkomst.

Ouderdomsclausule

Met zo’n clausule probeert een verkoper extra zekerheid in te bouwen om gebreken die waarschijnlijk hun oorzaak vinden in de ouderdom van het huis bij de koper te laten. De clausule zegt meestal iets als dat koper ermee bekend is dat het huis ruim x jaar oud is en dat de eisen die toentertijd aan de bouwkwaliteit werden gesteld lager liggen dan nu het geval is. Daarom kunnen er toch gebreken zijn, bijvoorbeeld aan vloeren, daken, leidingen of de fundering die het normaal gebruik belemmeren. Deze gebreken komen echter voor rekening van koper, tenzij verkoper de kwaliteit heeft gegarandeerd.

Het vreemde is, dat zo’n clausule soms ook gevonden wordt in een huis dat helemaal niet oud is, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar. Ook komt het voor dat de ouderdomsclausule ook beschermt tegen een gebrek dat niet voortvloeit uit de ouderdom, maar juist uit de nieuwe badkamer of nieuwe keuken, vanuit de gedachte dat verschillende verbouwingen niet altijd goed op elkaar aansluiten.

Vaak aansprakelijkheid uitsluitend, soms waarschuwend

De meeste rechters geven de gebruiker van de ouderdomsclausule een ruimhartige bescherming. Er zijn echter ook uitspraken te vinden waarin een rechter er weinig van moet hebben, omdat de clausule in strijd is met de garantie voor normaal gebruik. In zo’n geval telt de clausule hoogstens als waarschuwing voor de koper. Soms wordt er een tussenweg bewandeld. In dat geval helpt de clausule niet tegen ernstige gebreken en niet tegen constructieve gebreken die geen verband houden met de ouderdom van de woning.

Hoe ermee omgaan?

Als we ervan uitgaan dat in de huidige markt een koper niet de luxe heeft om het gebruik van zo’n clausule af te wijzen, is het zaak om te bedenken wat je er mee of tegen kunt doen om de risico’s te minimaliseren. Een probleem van het kopen van een huis, is dat je het huis pas echt leert kennen als je het hebt gekocht en erin woont of het verbouwt. Van tevoren zijn je mogelijkheden beperkt. Je kunt gebruikmaken van een aankoopmakelaar, je kunt de verkoopinformatie goed doornemen, je kunt vragen stellen aan de verkoper of verkoopmakelaar om te achterhalen of er nog zaken zijn waar je rekening mee moet houden en je kunt een bouwkundige keuring laten uitvoeren.

Toch kan daarmee niet alles worden voorkomen. De aankoopmakelaar zal weliswaar deskundig zijn, maar is ook beperkt tot wat hij met het blote oog kan zien en eventueel – tussen de regels door – van de verkoopmakelaar of de verstrekte informatie begrijpt. Bovendien, wat een aankoopmakelaar kan ontdekken had net zo goed door de verkoopmakelaar kunnen worden medegedeeld. Een verkoper is op zijn beurt regelmatig niet op de hoogte van een bepaald gebrek; in zo’n geval kan hij het ook niet mededelen. Ook de bouwkundige keuring is niet dé oplossing. Sommige problemen zijn nu eenmaal slechts te achterhalen door hak- en breekwerk en daar zit de verkopende partij terecht niet op te wachten.

Goed onderzoek doen

Wat precies van jou als koper mag worden verwacht, hangt af van wat je aantreft. Als er duidelijke gebreken zijn, dan is meer onderzoek waarschijnlijk nodig. Bij een oudere woning zal dat waarschijnlijk ook zo zijn. Gaat het om een jonge woning of levert de verkoper een degelijk rapport aan, dan is meer onderzoek waarschijnlijk geen vereiste, tenzij dat rapport daar aanleiding toe geeft. Had verkoper meer moeten mededelen, dan kan het achterwege laten van een keuring je waarschijnlijk niet worden aangerekend. Kortom, de vereiste mate van onderzoek verschilt per geval, maar goed onderzoek is doorgaans aan te raden.

Conclusie

Een ouderdomsclausule is in een verkopersvriendelijke markt vaak niet te voorkomen. Het is goed om te weten dat zo’n clausule je als koper op z’n minst waarschuwt en je verwachtingen naar beneden moet bijstellen. Zo’n clausule kan ook gelden als vergaande uitsluitingsgrond voor aansprakelijkheid. Het is daarom verstandig om goed op te letten bij het verkoopproces en als daar aanleiding voor is, zelf voldoende onderzoek te doen. Kom je erachter dat de verkoper iets belangrijks heeft verzwegen dan verandert dat de zaak aanzienlijk en zal een beroep op de ouderdomsclausule doorgaans geen standhouden.

Voor de verkoper is een ouderdomsclausule juist aantrekkelijk en daarom aan te raden. Je verkleint de kans aanzienlijk om succesvol te worden aangesproken voor aan het huis ontdekte gebreken.

Lees ook:

Laatste blogs

Blog

Tijdelijke huisvesting van Oekraïense...

mr. J.A. (André) Bussink

Miljoenen Oekraïners zijn op de vlucht geslagen. Tienduizenden van hen verblijven op dit moment in Nederland.

lees verder

Blog

Illegale hotelexploitatie

mr. drs. J. (Jaco) van den Brink

Een huidige tendens binnen gemeenten is het tegengaan van illegale praktijken rondom het (toeristisch) verhuren van woningen.

lees verder
alle blogs

BVD advocaten
in de buurt

Onze specialisten werken vanuit 5 vestigingen in Nederland.

BEREKEN ROUTE

Hardinxveld-Giessendam

  • Bezoekadres:
  • Moerbei 11
  • 3371 NZ Hardinxveld-Giessendam
  • 0184 61 89 74
  • 0184 61 89 75

BEKIJK PAGINA

Veenendaal

  • Bezoekadres:
  • Nieuweweg 40-42
  • 3905 LN Veenendaal
  • 0318 - 53 17 80
  • 0318 - 53 17 90

BEKIJK PAGINA

Barneveld

  • Bezoekadres:
  • Raadhuisplein 55
  • 3771 ER Barneveld
  • 0342 74 07 00
  • 0342 74 07 10

BEKIJK PAGINA

Kampen

  • Bezoekadres:
  • Meeuwenplein 9A
  • 8261 WB Kampen
  • 038 741 01 00
  • 038 741 01 10

BEKIJK PAGINA