Een woning uit 1890: ouderdomsclausule en verborgen gebreken
Bertjan Agteresch
Door Cornelis Klepper en Bertjan Agteresch
De aankoop van een woning van meer dan honderd jaar oud is niet zonder risico’s. De verkoper laat dan in een koopovereenkomst vaak een ouderdomsclausule opnemen. Hiermee verklaart koper zich bekend met de ouderdom van de woning, waardoor de aan de bouwkwaliteit gestelde eisen aanmerkelijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Wat gebeurt er als de koper na de levering forse gebreken constateert?
Een woning uit 1890
Een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 9 januari 2019 schetst het volgende feitencomplex. Een in 1890 gebouwde woning verwisselt in 2016 van eigenaar. De koop wordt beklonken met het tekenen van de koopovereenkomst. Deze is gebaseerd op de standaard NVM-koopakte. In aanvulling hierop is een ouderdomsclausule opgenomen. Deze bepaalt het volgende:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 116 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dat bij nieuwe woning. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van […] de riolering […]. Bouwtechnische kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”
Al snel komt de koper erachter dat het riool gebreken vertoont: de huidige staat veroorzaakt structurele verstoppingen van de afvoer, een rioolgeur en lekkages. Ook de open haard functioneert niet naar behoren: het rookkanaal is alleen geschikt voor het gebruik van een gaskachel en vertoont scheuren.
De kopers willen niet zelf voor de kosten opdraaien en spreken de verkopers aan. Zo komen zij uiteindelijk bij de rechtbank terecht. Zij vorderen primair een schadevergoeding en subsidiair gedeeltelijke ontbinding met vermindering van de koopprijs. Meer subsidiair vorderen kopers gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling dan wel bedrog.
Vervanging van het riool
De rechtbank oordeelt met betrekking tot het riool dat er sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Het riool moet namelijk volledig worden vervangen. Verkopers hebben in de vragenlijst ingevuld dat er geen gebreken zijn aan de riolering. Dit betekent volgens de rechtbank niet dat dit door verkopers is gegarandeerd, maar dat zij niet bekend waren met de gebreken aan de riolering. Op grond van de ouderdomsclausule staan de verkopers echter niet in voor de kwaliteit van het riool en komt het risico daarvan in beginsel voor de kopers. De kopers hebben hierdoor een onderzoeksplicht. Dit onderzoek voorafgaand aan de koop hebben de kopers nagelaten. De verkopers kunnen zich hierdoor terecht beroepen op de ouderdomsclausule.
Ook het beroep op dwaling en bedrog faalt. De kopers hebben geen inlichtingenplicht geschonden met betrekking tot de riolering. De kopers hebben daarnaast onvoldoende onderbouwd dat de verkopers al wisten dat sprake was van gebreken aan de riolering. Daarnaast hebben de kopers niet onderbouwd dat de verkopers hebben geprobeerd de staat van de riolering de verdoezelen.
Open haard ongeschikt voor gebruik
Het staat vast dat de open haard en het rookkanaal niet geschikt zijn om veilig hout te stoken. Op dit moment kan alleen een gaskachel worden aangesloten. De woning werd in de verkoopbrochure omschreven als “met haard”. De rechtbank oordeelt dat er nu geen sprake is van een functionerende, operationele open haard. Vrij strikt oordeelt de rechter dat nu de woning is aangeboden met open haard, sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van een woning met open haard in de weg staat.
Het beroep van de verkopers op de ouderdomsclausule gaat niet op. Er is namelijk niet aangevoerd dat het gebrek aan de haard en het schoorsteenkanaal een gevolg is van ouderdom. De haard werd door de verkopers al jaren niet meer gebruikt. De kopers hoefden er echter niet te twijfelen aan de gebruiksmogelijkheden en de functie van de open haard als zodanig. Op de kopers rustte daarom geen onderzoeksplicht.
De niet-functionerende open haard is volgens de rechtbank een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Het staat namelijk normaal gebruik van de woning in de weg. Aan de verkopers wordt een schadevergoeding toegekend van € 7.901,25. De gevorderde vergoeding voor hotelovernachtingen wordt niet toegewezen: er is niet gebleken dat deze overnachtingen elders noodzakelijk waren.
Wat zijn de lessen?
Een ouderdomsclausule is een inperking op de garantie van de koper dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Het risico verschuift dan van de verkoper naar de koper.
Een ouderdomsclausule helpt verkopers niet bij gebreken die niet aan ouderdom te relateren zijn.
Voor de verkopers is het belangrijk de ouderdomsclausule te specificeren op bepaalde onderdelen van de woning. In deze uitspraak had het specifieke benoemen van de riolering succes.
Kopers moeten bij het aankopen van een oude woning een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst goed bestuderen. Het is aan te bevelen voorafgaand aan de koop onderzoek te doen naar de daarin genoemde punten.
