Verborgen gebreken

Een lekkage, slechte riolering, verrotte (vloer)balken, een verzakte fundering, scheuren in de muren, schimmelvorming. Soms koop je een huis dat er heel goed uitzag op de plaatjes en tijdens je bezoeken. Eenmaal aan het klussen, stuit je op een verborgen gebrek, of zelfs meerdere gebreken. Op deze pagina vindt u veel informatie over de aan- en verkoop van woningen waarbij na levering verborgen gebreken worden geconstateerd.  Als koper wilt u weten of u deze schade op de verkoper kunt verhalen. Als verkoper wilt u weten hoe u zich tegen een claim kunt verweren. Ook kan de vraag opkomen welke rol de makelaar speelt. Op deze pagina de veelgestelde vragen over deze materie.

Blogs over verborgen gebreken

Verborgen gebreken • Algemeen

Kan ik de verkoper aansprakelijk stellen voor ontdekte gebreken?

Dat hangt af van een aantal factoren. In de meeste gevallen kan je de verkoper aansprakelijk houden voor (het herstel van) een ontdekt gebrek als sprake is van een verborgen gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert en waarvoor het risico niet bij de koper ligt.

Hoe kan ik de verkoper aansprakelijk stellen?

Een verkoper moet eerst in gebreke worden gesteld om in verzuim te komen. Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarbij de verkoper een redelijke termijn wordt gegeven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. De verkoper moet de gelegenheid krijgen de gebreken zelf te herstellen. Pas als de verkoper in verzuim is, kan de schade op de verkoper worden verhaald.

Uit artikel 11 van de NVM?koopakte volgt een ‘redelijke termijn’ van acht dagen. In sommige gevallen kan niet van de verkoper worden verlangd dat de gebreken dan volledig zijn hersteld. Wel kan dan bijvoorbeeld worden verlangd dat de verkoper dan een uitgewerkt plan heeft gemaakt om de gebreken te gaan herstellen.

Wat kan ik doen als ik gebreken aan mijn gekochte woning ontdek?

Elke situatie heeft weer zijn eigen kenmerken. Normaal gesproken zijn in ieder geval de volgende stappen belangrijk om tot herstel van de gebreken of het verhalen van de schade te komen:

  1. Schakel juridische hulp in
  2. Meld het gebrek aan de verkoper
  3. Breng het probleem in kaart
  4. Overleg met de verkoper over een oplossing
  5. Stel de verkoper schriftelijk in gebreke
  6. Verhaal de schade op de verkoper

 

Wanneer is sprake van een verborgen gebrek?

In het normale spraakgebruik wordt hiermee bedoeld dat de koper na de overdracht van de woning gebreken ontdekt die eerder niet bekend waren. In juridische zin is pas sprake van een verborgen gebrek (waarvoor de verkoper mogelijk aansprakelijk is) als het gebrek niet bekend of kenbaar was voor de koper bij het tekenen van de koopovereenkomst. Bekend duidt op feitelijke wetenschap: wist de koper van het gebrek? Kenbaar duidt op de mogelijke wetenschap: had de koper het gebrek kunnen ontdekken?

Hoe wordt getoetst of een gebrek kenbaar was?

De vraag is steeds of een normaal oplettende koper die zijn onderzoeksplicht invult, het gebrek had behoren te ontdekken. Tegenwoordig mag van een koper min of meer worden verwacht dat hij een bouwkundige aankoopkeuring van de woning laat uitvoeren voorafgaand aan de koop. Een bouwkundige ontdekt bepaalde gebreken eerder dan een leek. De onderzoeksplicht gaat echter niet zover dat ook destructief onderzoek wordt verlangd. Als de koper geen bouwtechnische keuring heeft laten uitvoeren, is de vraag of het gebrek tijdens een (visuele) aankoopkeuring ontdekt was.

Wat wordt bedoeld met destructief onderzoek?

Destructief onderzoek is onderzoek waarbij (lichte) schade aan de woning wordt toegebracht ten behoeve van het onderzoek. Denk aan het openbreken van een plafond, het verwijderen van stucwerk, het boren in een gevel, etc.

Wanneer belemmert een gebrek het normaal gebruik van de woning?

Als de woning door het gebrek niet op een normale wijze veilig en comfortabel bewoond kan worden. Denk aan een lek dak, een verzakkende fundering, een lekkende riolering, Kleine gebreken die met (regulier) onderhoud van de woning kunnen worden hersteld, staan het normale gebrek van de woning niet in de weg. Denk aan slecht schilderwerk, lichte houtrot in kozijnen, krimpscheurtjes in het stucwerk, etc.

Kan het risico van een verborgen gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert toch bij de koper liggen?

Ja, dat kan als in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen. De vraag is dan of het risico van dit gebrek in de ouderdomsclausule wordt verlegd naar de koper. Daarvoor is het van belang om de ouderdomsclausule te laten toetsen door een jurist.

Is elke ouderdomsclausule gelijk?

Nee. In de praktijk wordt gebruik gemaakt van standaardbepalingen, maar ook van diverse  ‘eigen’ varianten. Daarom kan de koper niet volstaan met de opmerking: “Dit gebrek valt onder de ouderdomsclausule”. Steeds zal moeten worden getoetst of die clausule zo moet worden uitgelegd dat het betreffende gebrek inderdaad voor risico van de koper blijft.

Hoe verhouden de onderzoeks- en mededelingsplicht zich tot elkaar?

De verkoper moet de hem bekende relevante informatie over de woning meedelen aan de koper. Met name geldt dit voor bekende gebreken aan de woning. Tegelijk heeft de koper een onderzoeksplicht. De koper moet de woning nauwkeurig inspecteren en zal deskundige hulp moeten inschakelen als hij niet bouwkundig onderlegd is. De onderzoeks- en mededelingsplicht staan naast elkaar.

Als de verkoper de mededelingsplicht heeft geschonden, kan hij zich er niet meer op beroepen dat de koper de onderzoeksplicht heeft geschonden.

Kan de verkoper aansprakelijk zijn terwijl hij niet op de hoogte was van de gebreken?

Ja. In de veelgebruikte Model koopovereenkomst is in artikel 6.3 opgenomen dat de woning de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als (woonhuis). Daarmee garandeert de verkoper als het ware dat de woning normaal gebruikt kan worden. Als achteraf blijkt dat het dak lekt, terwijl de verkoper dit niet wist, kan hij daarvoor toch aansprakelijk zijn.

Welke schade kan op de verkoper worden verhaald?

Dat is afhankelijk van de gebruikte NVM-koopakte. Met de wijziging van de NVM-koopakte in 2017 is artikel 6.3 namelijk gewijzigd. Toegevoegd is dat de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de ‘herstelkosten’ van het gebrek. Daarbij moet ook nog een correctie nieuw-voor-oud worden toegepast. In eerdere modellen stond deze beperking niet aangegeven.

Vanaf 2017 is verder expliciet in het model van de NVM-koopakte opgenomen dat de verkoper niet aansprakelijk is voor overige (aanvullende) schade, tenzij de verkoper een verwijt kan worden gemaakt. Het moet dan gaan om een verwijt over het verborgen gebrek.

Hoe zit het met de juridische kosten?

Als de koper of de verkoper een rechtsbijstandsverzekering heeft afgesloten, kan gebruik worden gemaakt van het recht van vrije advocaatkeuze. Dan kan voor een gerechtelijke procedure een advocaat naar keuze optreden. Dan betaalt de rechtsbijstandsverzekering deze advocaat. De juridische kosten van een advocaat buiten de procedure draagt de koper of verkoper zelf.

Als geen rechtsbijstandsverzekering is afgesloten, draagt de koper of verkoper de juridische kosten eerst zelf. Als de procedure wordt gewonnen, krijgt de koper of verkoper een deel van de juridische kosten vergoed. De omvang daarvan wordt berekend op basis van een staffel. Met een moeilijk woord: het liquidatietarief.

Wat is de rol van de makelaar bij verborgen gebreken?

De koper heeft bij de koop van een woning een koopovereenkomst met de verkoper gesloten. Niet met de makelaar. De ervaring leert echter dat een (verkopend) makelaar vaak partij kiest voor de verkoper. Dat betekent nog niet dat de makelaar verantwoordelijk is voor de verborgen gebreken. Hiervoor moet de koper zich richten tot de verkoper.

In sommige gevallen is de makelaar aansprakelijk voor bepaalde gebreken. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als de makelaar een gebrek vanuit zijn professie had moeten zien, maar niet heeft gezien.

Is het verstandig het gebrek al direct zelf te herstellen?

Nee. Een koper draagt in een eventuele procedure de bewijslast van het bestaan van de verborgen gebreken. In sommige gevallen benoemt een rechter nog een deskundige die de gebreken gaat inspecteren. Als de gebreken dan al zelf door de koper zijn hersteld, is zulk onderzoek niet meer mogelijk. Eigenlijk ‘vernietigt’ de koper daarmee zijn bewijspositie.

Natuurlijk zijn er wel uitzonderingen denkbaar. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat herstel dringend noodzakelijk is, omdat de woning ernstige constructieve gebreken kent. In zulke gevallen is het verstandig om al in een vroeg stadium zelf gebruik te maken van een deskundige.

Welke termijnen zijn belangrijk bij verborgen gebreken?

  1. De termijn van de ingebrekestelling belangrijk: de NVM?koopakte noemt een termijn van acht dagen. Uit de wet volgt dat sprake moet zijn van een redelijke termijn.
  2. Verder is de klachtplicht belangrijk. De koper moet spoedig na ontdekking van het verborgen gebrek de verkoper daarvan op de hoogte moet stellen. De wet noemt een termijn van twee maanden. Als te laat wordt geklaagd, is het gevolg ingrijpend: de aansprakelijkheid van de verkoper vervalt dan volledig.
  3. Tenslotte is belangrijk om uiterlijk twee jaar na de klacht een procedure bij de rechter te starten. Als dat niet wordt gedaan, verjaart de vordering. De verjaring kan binnen de termijn ook worden gestuit. Dan begint opnieuw een termijn van twee jaar te lopen.

Hoe zit het met asbest?

In de veelgebruikte Model koopovereenkomst is in art. 6.4.3. een bepaling over asbest opgenomen. De verkoper moet daarbij aangeven of hij wel of niet bekend is met asbest dat in de onroerende zaak is verwerkt. Als de verkoper heeft aangegeven dat er asbest in de woning is verwerkt, kan hij in principe niet aansprakelijk worden gehouden voor de saneringskosten. Als de verkoper heeft aangegeven dan hij niet bekend is met asbest in de woning, dan kan hij aansprakelijk zijn. Of dat zo is, hangt af van diverse factoren.

Als het asbesthoudende materiaal zonder hak- of breekwerk een gevaar voor de gezondheid oplevert, zal sprake zijn van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert. In dat geval moet ook beoordeeld worden of de aanwezigheid van dit materiaal kenbaar was voor de koper.

Hoe zit het met bodemverontreiniging?

Bij (ernstige) bodemverontreiniging is vaak sprake van een gevaarlijke situatie voor de gezondheid van de kopers. Centraal staat of de bodemverontreiniging in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Daarbij wegen bijvoorbeeld de ernst van de verontreiniging en de gebruiksbestemming mee.

Als de verkoper weet van de verontreiniging, moet hij dat meedelen op grond van zijn mededelingsplicht. Als de koper al ten tijde van de koop twijfelt over de toestand van de grond, moet hij nader onderzoek doen.

De verkoper kan zich niet erachter verschuilen dat hij niet wist van de bodemverontreiniging. Dat blijkt ook duidelijk uit artikel 6.13 van de NVM?koopakte (versie 2018).

Hoe zit het met houtrot?

Houtrot is niet direct een verborgen gebrek. In het midden staat het normaal gebruik als woning. Daarvoor is onder meer de ernst en locatie van de houtrot relevant. De koper moet heel concreet maken hoe ernstig de houtrot is en welke gevolgen hij daarvan zal ondervinden. Het is nuttig onderzoek te doen naar de herkomst van houtrot. Als bijvoorbeeld sprake is van een zwam of schimmel, bestaat ook een gezondheidsrisico.

Soms mag de koper ook verwachten dat bepaalde onderdelen moeten worden hersteld. Als de koper concreet aanleiding had te verwachten dat houtrot aan de orde is, wordt van de koper nader onderzoek verlangd. Een koper moet bij een inspectie heel alert zijn. Ook moet hij een bouwkundig rapport goed bestuderen.


Verborgen gebreken • Verkopers

Wat moet ik doen als ik aansprakelijk wordt gesteld voor verborgen gebreken?

Het is aan te bevelen zorgvuldig te reageren op brieven van of namens de koper. Ook moet op tijd worden gereageerd. Dat geldt zeker als een ingebrekestelling is verzonden.

Wij adviseren verder een advocaat of jurist in te schakelen. In de praktijk zien wij dat verkopers zelf brieven sturen aan de koper die nadelig zijn voor hun juridische positie. Een jurist kan de nodige sturing geven om juíst zorgvuldig (en strategisch) een brief van een koper te beantwoorden. Ook kan een jurist uw positie in kaart brengen. Daarnaast kan de jurist zo nodig de procedure voor u voeren.

Wanneer moet ik advies inwinnen?

Eigenlijk is het altijd verstandig voor een verkoper juridisch advies in te winnen. Als een verkoper zijn reactie laat versloffen, kan dat verstrekkende gevolgen hebben.

Zeker in een vroeg stadium bestaat nog een goede kans om er samen met de koper uit te komen. Een advocaat of jurist kan de juridische positie van de verkoper inzichtelijk maken. Ook kan deze meedenken met (al dan niet schriftelijke) reacties aan de koper.

Het is goed te realiseren dat de koper vaak ook juridische hulp heeft ingeschakeld. Soms krijgt de koper op de achtergrond juridisch advies. Dat is dan niet direct zichtbaar. Het is nuttig om ook zelf juridisch goed te worden geïnformeerd en geadviseerd. 

Ik was niet op de hoogte van de verborgen gebreken. Kan ik dan nog aansprakelijk zijn?

Ja, als de gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan. In de veelgebruikte Model koopovereenkomst is in artikel 6.3 opgenomen dat de woning de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik (als woonhuis). Daarmee garandeert u als het ware dat de woning normaal gebruikt kan worden.


BVD advocaten
in de buurt

Onze specialisten werken vanuit 5 vestigingen in Nederland.

BEREKEN ROUTE

Hardinxveld-Giessendam

  • Bezoekadres:
  • Moerbei 11
  • 3371 NZ Hardinxveld-Giessendam
  • 0184 61 89 74
  • 0184 61 89 75

BEKIJK PAGINA

Altena

  • Bezoekadres:
  • Hulsenboschstraat 5-D
  • 4251 LR Werkendam
  • 0183 50 55 22
  • 0183 50 44 88

BEKIJK PAGINA

Veenendaal

  • Bezoekadres:
  • Nieuweweg 40-42
  • 3905 LN Veenendaal
  • 0318 - 53 17 80
  • 0318 - 53 17 90

BEKIJK PAGINA

Barneveld

  • Bezoekadres:
  • Raadhuisplein 55
  • 3771 ER Barneveld
  • 0342 74 07 00
  • 0342 74 07 10

BEKIJK PAGINA

Kampen

  • Bezoekadres:
  • Meeuwenplein 9A
  • 8261 WB Kampen
  • 038 741 01 00
  • 038 741 01 10

BEKIJK PAGINA