Hoe moet ik een ouderdomsclausule uitleggen?

In veel koopcontracten is een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Hierin staat kort gezegd dat de woning van een bepaald bouwjaar is, en dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. De verkoper probeert hiermee te voorkomen dat hij aansprakelijk is voor gebreken aan de woning die veroorzaakt worden door de ouderdom van de woning.

Omdat niet elke ouderdomsclausule hetzelfde is geformuleerd, is het belangrijk om de bepaling zorgvuldig te lezen: wat staat er precies? De exacte formulering is bepalend voor de uitleg en betekenis van de clausule.

Hof Amsterdam: beperkte uitleg ouderdomsclausule

In een recente uitspraak boog het gerechtshof Amsterdam zich over de vraag hoe een ouderdomsclausule moest worden uitgelegd. Volgens het hof moest de clausule in dit geval restrictief (terughoudend, beperkt) worden uitgelegd. Alleen de gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning blijven dan voor risico van de koper. Andere gebreken kunnen op grond van de overeenkomst voor risico van de verkoper komen, bijvoorbeeld als de gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan.

De casus

De kopers kocht een woning uit 1955, waarvan de badkamer in 2008 was vernieuwd. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst was opgenomen dat de verkopers een woning zouden leveren die geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis. In artikel 22 was de volgende ouderdomsclausule opgenomen:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 59 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”

De kopers ontdekten al snel lekkage bij de inloopdouche. Vernieuwen van de voegen en kitranden verhielp het probleem niet: er trad opnieuw flinke lekkage op. Daarbij bleek dat enkele draagbalken onder de douche ernstig verrot waren. De schade werd geraamd op ruim € 16.000,-. De kopers probeerden hun schade in een procedure bij de kantonrechter te verhalen op de verkopers. De kantonrechter oordeelde echter dat de verkopers niet aansprakelijk zijn. De kopers gingen in hoger beroep.

Betekenis ouderdomsclausule volgens het hof

Het gerechtshof oordeelt – anders dan de kantonrechter – dat het risico van verborgen gebreken door de ouderdomsclausule niet in alle gevallen bij de kopers ligt. Gezien de titel van de clausule (“Artikel 22 ouderdomsclausule) en de eerste zin daarvan, wordt de reikwijdte van de bepaling bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. De tweede zin van de bepaling wordt door het hof dus uitgelegd in het licht van de ouderdom van de woning. Een ruimere uitleg zou de strekking van artikel 6.3 (de ‘garantie’ voor normaal gebruik) tenietdoen, aldus het hof.

Gevolgen voor kopers

Omdat de badkamer in 2008 was vernieuwd, stellen de kopers dat de gebreken in de balken onder de badkamer niet onder de werking van de ouderdomsclausule vallen. Omdat de gebreken het normale gebruik van de woning belemmeren, zijn de verkopers daarvoor aansprakelijk volgens de kopers. Het hof geeft de kopers gelijk. Volgens het hof hebben de verkopers niet aangetoond dat de gebreken verband houden met de ouderdom van de woning. De ouderdomsclausule baat hen dus niet. Het hof oordeelt dat de verkopers aansprakelijk zijn voor de daadwerkelijke schade van de kopers.

Conclusie

Krijgt u na melding van verborgen gebreken te maken met een verkoper of makelaar die schermt met de ouderdomsclausule? Laat u dan niet zomaar uit het veld slaan. Als de gebreken geen verband houden met de ouderdom van de woning, is er een goede kans dat u de verkoper met succes aansprakelijk kunt stellen voor de schade.