Verhuur appartement via Airbnb zonder toestemming van de VvE (3)

mr. drs. S. (Steven) Bergwerff


Voor het derde jaar op rij schrijf ik aan het einde van het jaar opnieuw een blog over de (on)mogelijkheid voor appartementseigenaren om hun appartement via Airbnb te verhuren zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De rechtspraak lijkt steeds meer richting een bepaald punt te komen, maar nog altijd is de discussie niet beslecht en blijkt er in de praktijk telkens weer de nodige discussie over te bestaan. In deze blog wil ik aan de hand van een recente uitspraak van afgelopen jaar opnieuw proberen de stand van zaken op te maken.

Lees ook: 

Tendens in de rechtspraak

De discussie in de rechtspraak spitst zich de laatste jaren steeds meer toe op de vraag of het (al dan niet ten dele en in meer of mindere mate) verhuren van een appartement, wel of niet verenigbaar is met de ‘woonbestemming’ die veel betrokken appartementsrechten zullen hebben. Wanneer er expliciete verbodsbepalingen zijn die kortdurende verhuur, bed & breakfast-activiteiten of Airbnb uitdrukkelijk verbieden, zal niet snel discussie ontstaan. Maar juist als er niet meer is geregeld dan dat het appartement “overeenkomstig de bestemming ‘wonen’ gebruikt moet worden”, blijft de vraag of zich daarmee een bepaalde mate van verhuurpraktijken verhoudt. In die gevallen kan afwijkend gebruik vaak wel worden toegestaan, maar ook dan is de vraag of het al dan niet weigeren van afwijkend gebruik, in alle gevallen mogelijk of redelijk is.

Zoals ik in mijn vorige blog al aangaf, wordt in veel recente uitspraken uiteindelijk de conclusie getrokken dat (gehele of gedeeltelijke) verhuur van een appartement als vakantiewoning in strijd is met de splitsingsakte. Zo worden volgens deze uitspraken met het “regelmatig en voor korte periodes - tegen betaling - in gebruik geven van een appartement”, het “gebruik van een deel van een appartement als vakantiewoning”, “recreatieve verhuur” of het “telkens weer voor korte tijd aan (steeds wisselende) derden in gebruik geven van het appartement”, in al die gevallen telkens de grenzen van de woonbestemming overschreden. Omdat gebruik in strijd met de woonbestemming verboden is, werden betreffende verhuurpraktijken in die gevallen telkens niet toegestaan. De vraag die dan nog rest, is of toestemming van de VvE dergelijke activiteiten nog mogelijk maakt of niet. Met de woonbestemming strijdig gebruik van het appartement is weliswaar verboden, maar afwijkend (en niet strijdig) gebruik kan door de VvE wel worden toegestaan. Zolang naast de verhuurpraktijken nog wel gesproken kan worden van (in ieder geval een zekere mate van) bewoning, behoort toestemming tot de mogelijkheden en kan dit afwijkend gebruik in de gegeven omstandigheden toch mogelijk zijn.

Rechtbank bevestigt opnieuw: omstandigheden van het geval doorslaggevend

Afgelopen zomer heeft de Rechtbank Amsterdam over deze materie opnieuw uitspraak gedaan. In deze kwestie stond de verhuur van een van de slaapkamers in een appartement, die als zelfstandige B&B op internet werd aangeboden, ter discussie. De rechtbank stelde allereerst vast dat sprake was van intensieve verhuur, steeds voor kortere periodes van gemiddeld vier nachten aan wisselende, onbekende derden. Gezien de bezettingsgraad van 70% en het aanzienlijke aantal aankomst- en vertrekbewegingen, oordeelde de rechtbank hier dat dit gebruik – gezien de omstandigheden van het geval – in strijd was met de bestemming als woning. Het feit dat de verhuurder de huurders een reglement liet ondertekenen en dat nooit van enige overlast gebleken was, maakte dit volgens de rechtbank niet anders.

Van belang is dat de rechtbank bij de beantwoording van de vraag of sprake is van strijdig gebruik, niet alleen de uitleg van de akte centraal stelt, maar ook duidelijk aangeeft dat bij de beoordeling “de omstandigheden van het geval doorslaggevend” zijn. Hiermee is nog altijd niet gezegd dat kortdurende verhuur per definitie in strijd is met de woonbestemming. Zie in vergelijkbare zin ook bijvoorbeeld een eerdere uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, waarin volgens het Hof ondanks kortdurende verhuurpraktijken, “niet de grenzen van hetgeen valt onder ‘gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte’" werd overschreden.

Conclusie

Hoewel de uitkomst van deze recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam opnieuw ten nadele van de verhurende appartementseigenaar uitpakte, laat deze uitspraak wel zien dat er nog altijd ruimte voor discussie bestaat. Nog altijd is immers niet bepaald dat allerhande vormen van kortdurende verhuur per definitie in strijd zijn met de woonbestemming, en opnieuw benadrukt de rechtbank dat het aankomt op de omstandigheden van ieder geval. Hoewel de rechtspraak in toenemende mate naar een afwijzing lijkt te neigen, is er van geval tot geval echter wel telkens nog altijd ruimte voor interpretatie en discussie.

Zolang de rechtspraak vasthoudt aan een afweging van alle omstandigheden van het geval, is de discussie over Airbnb en de VvE nog altijd geen uitgemaakte zaak. Het blijft afwachten tot bij voorkeur de Hoge Raad zich over de materie buigt, en met duidelijke kaders of met een fundamenteel oordeel komt.

Laatste blogs

Blog

Moet de huurder van bedrijfsruimte rekening...

mr. B.J. (Bertjan) Agteresch

Huurders van appartementsrechten zullen bij verbouwingen rekening moeten houden ...

lees verder

Blog

Procesbevoegdheid van vve en individuele...

mr. L. (Lennart) Alberts

Zijn individuele appartementseigenaren, of de VvE zelf, bevoegd om schadevergoed...

lees verder
alle blogs

BVD advocaten
in de buurt

Onze specialisten werken vanuit 5 vestigingen in Nederland.

BEREKEN ROUTE

Hardinxveld-Giessendam

  • Bezoekadres:
  • Moerbei 11
  • 3371 NZ Hardinxveld-Giessendam
  • 0184 61 89 74
  • 0184 61 89 75

BEKIJK PAGINA

Altena

  • Bezoekadres:
  • Hulsenboschstraat 5-D
  • 4251 LR Werkendam
  • 0183 50 55 22
  • 0183 50 44 88

BEKIJK PAGINA

Barneveld

  • Bezoekadres:
  • Raadhuisplein 55
  • 3771 ER Barneveld
  • 0342 74 07 00
  • 0342 74 07 10

BEKIJK PAGINA

Veenendaal

  • Bezoekadres:
  • Nieuweweg 40-42
  • 3905 LN Veenendaal
  • 0318 - 53 17 80
  • 0318 - 53 17 90

BEKIJK PAGINA

Kampen

  • Bezoekadres:
  • Meeuwenplein 9A
  • 8261 WB Kampen
  • 038 741 01 00
  • 038 741 01 10

BEKIJK PAGINA