Woningsluiting vanwege drugs: einde huur?

Met grote regelmaat worden door verhuurders ontbindings- en ontruimingsvorderingen bij de rechtbank ingesteld naar aanleiding van drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning.

Met grote regelmaat worden door verhuurders ontbindings- en ontruimingsvorderingen bij de rechtbank ingesteld naar aanleiding van drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning. Niet zelden is ook sprake van een woningsluiting door de burgemeester waarbij de woning wordt verzegeld en vaak deuren en ramen worden dichtgetimmerd. Kan een verhuurder bij drugsgerelateerde activiteiten zomaar van de huurovereenkomst af?

Overtreding huurovereenkomst

Het behoeft geen betoog dat het exploiteren van een hennepkwekerij in een huurwoning in strijd is met de verplichtingen die een huurder heeft. Een van de belangrijkste verplichtingen van een huurder is immers dat hij zich als goed huurder gedraagt. Vaak zal ook sprake zijn van een overtreding van contractuele bepalingen, zoals de verplichting om het gehuurde alleen als woonruimte te gebruiken en dus niet als hennepkwekerij. Zeker als daarnaast sprake is van overlast, is daarmee meestal gegeven dat de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt.

Voor de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zal de verhuurder wel eerst naar de rechter moeten. Ontbinding en ontruiming is echter pas gerechtvaardigd als de tekortkomingen van de huurder ernstig genoeg zijn. Wat in rechtspraak vaak terug komt is dat de enkele aanwezigheid van drugs in de woning niet voldoende is voor ontbinding en ontruiming. Vaak oordelen rechters dat sprake moet zijn van bijkomende omstandigheden, zoals het veroorzaken van overlast of gevaarlijke situaties.

Woningsluiting

In het geval van een woningsluiting door de burgemeester ligt het voorgaande anders. Op grond van de wet kan de verhuurder vanwege de sluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als gevolg van die sluiting. De verhuurder hoeft voor de ontbinding van de huurovereenkomst dus niet eerst naar de rechter. De huurovereenkomst eindigt zodra de verhuurder de huurder laat weten dat hij de huurovereenkomst ontbindt.

Als de verhuurder de huurovereenkomst heeft ontbonden, moet de huurder de woning verlaten. Doet de huurder dat niet, dan zal de verhuurder bij de rechter een ontruimingsvordering moeten instellen. De verhuurder mag namelijk niet op eigen initiatief de huurwoning ontruimen en de sloten vervangen. Grondslag voor de ontruimingsvordering is dan niet de tekortkoming van de huurder, maar het feit dat de huurovereenkomst is ontbonden en de huurder dus onrechtmatig de huurwoning bezet houdt. Het voordeel voor de verhuurder is dat hij dus niet hoeft aan te tonen dat de overtreding van de huurder ernstig genoeg is. Hiervoor bleek dat de verhuurder dat in andere gevallen wél moet aantonen.

Conclusie

Drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning kunnen reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Eventueel vooruitlopend daarop kan de verhuurder de rechter om toestemming vragen om de woning te ontruimen. De verhuurder zal in beide gevallen moeten aantonen dat de tekortkoming van de huurder ernstig genoeg is.

Dat is anders bij een woningsluiting door de burgemeester. Hoewel vervelend voor de verhuurder, kan hij in dat geval meestal vrij eenvoudig de huurovereenkomst ontbinden zonder dat een rechter daaraan te pas komt. Vervolgens moet hij nog wel een ontruimingsvonnis afwachten. Bij de vordering tot ontruiming is echter de vraag of sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming niet meer relevant.