Voorkomen dat ontruimingsvonnis ten uitvoer wordt gelegd: ‘wisseltruc’ mislukt

Twee broers zijn door de kantonrechter veroordeeld tot ontruiming van de woning waarin zij zonder huurovereenkomst verblijven. Nadat de deurwaarder beide broers 'met het hunne' op straat heeft gezet, stuit de deurwaarder op een derde broer in de woning: de officiële huurder...

Twee broers zijn door de kantonrechter veroordeeld tot ontruiming van de woning waarin zij zonder huurovereenkomst verblijven. Nadat de deurwaarder beide broers 'met het hunne' op straat heeft gezet, stuit de deurwaarder op een derde broer in de woning: de officiële huurder die de woning echter al meer dan 17 jaar niet meer bewoont. Mag de deurwaarder deze broer ook op straat zetten, ondanks dat deze broer niet tot ontruiming is veroordeeld? Over die casus heeft de rechtbank Oost-Brabant zich alweer enige tijd geleden uitgelaten.

De feiten

Vanaf 1 januari 2000 huurt broer 1 de woning van verhuurder. Overeengekomen is dat het gehuurde daadwerkelijk en door huurder zelf gebruikt moet worden en het niet toegestaan is de woning aan anderen beschikbaar te stellen. Een jaar later schrijft broer 1 zich zonder medeweten van verhuurder uit op het adres van de woning. Broers 2 en 3 nemen op enig moment intrek in de woning zonder huurovereenkomst met de verhuurder aan te gaan.

De verhuurder dagvaart broers 2 en 3 in afzonderlijke procedures en vordert ontruiming van de woning. De kantonrechter stelt in beide procedures vast dat broers 2 en 3 zonder recht of titel in de woning verblijven en wijst de ontruiming toe.

Op 13 juni 2018 vangt de deurwaarder aan met de ontruiming. Broers 2 en 3 zijn met 'het hunne' ontruimd. Vervolgens treft de deurwaarder broer 1 aan in de woning. Deze heeft zich twee dagen eerder opnieuw op het adres van het gehuurde ingeschreven en beroept zich op de huurovereenkomst uit 2000 die nooit is beëindigd. De deurwaarder stuit op een bezwaar: volgens hem kan broer 1 op grond van de vonnissen niet worden ontruimd. Dat klemt volgens de deurwaarder temeer nu broer 1 in de BRP staat ingeschreven op het adres én beschikt over een huurovereenkomst die nooit is geëindigd. De deurwaarder ziet zich genoodzaakt een zogenoemde renvooiprocedure te starten en de kwestie in kort geding aan de voorzieningenrechter voor te leggen (op grond van art. 438 lid 4 Rv).

De standpunten

Volgens de verhuurder heeft broer 1 zich in 2001 zonder zijn medeweten uitgeschreven van het adres in de BRP, zich sindsdien nooit meer gemeld, de woning niet meer bewoond en zijn woonplaats prijsgegeven. Broer 3 heeft daarnaast tijdens de mondelinge behandeling van de procedures bevestigd dat broer 1 niet meer op het adres woonde. Volgens de verhuurder maakt broer 1 nu misbruik van recht door zich op de huurovereenkomst te beroepen. Er is volgens de verhuurder “een wisseltruc” uitgevoerd: broer 1 heeft zich kort voor de ontruiming alleen maar op het adres ingeschreven met het doel de ontruiming te frustreren.

De broers benadrukken dat de huurovereenkomst met broer 1 nooit is geëindigd en dat de verhuurder op grond van de vonnissen broer 1 niet kan ontruimen. Broer 1 mag kortom niet uit de woning worden gezet.

Oordeel voorzieningenrechter

De rechter stelt vast dat verhuurder niet wist dat broer 1 zich uit de woning heeft uitgeschreven en niet langer in de woning woonde. Ook de huurbetalingen leken van broer 1 afkomstig te zijn: broer 1 en 2 hebben dezelfde voorletters en achternaam. De verhuurder had kortom geen reden om zich af te vragen hoe de vork in de steel steekt. Pas in de procedures tegen broer 2 en 3 is de werkelijke woonsituatie aan het licht gekomen. Volgens de rechter kan daarom niet gesteld worden dat verhuurder de woonsituatie heeft gedoogd.

Vervolgens neemt de rechter aan dat broer 1 vanaf 2001 niet meer in de woning heeft gewoond, maar pas vlak voor de ontruiming zich weer op het adres van de woning heeft ingeschreven. Volgens rechter heeft broer 1 zich opnieuw ingeschreven en zich op de huurovereenkomst beroepen, enkel om broer 3 in de woning te kunnen laten wonen. Daarmee maakt broer 1 volgens de rechter misbruik van zijn bevoegdheid om zich op de huurovereenkomst te beroepen (art. 3:13 BW). Deze bevoegdheid wordt namelijk voor een ander doel gebruikt dan waarvoor zij is bedoeld, namelijk om zijn jongere broer in de woning te kunnen laten wonen. Dat is een ander doel dan waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, namelijk het verhuren van de woning aan broer 1.

De rechter vindt het tot slot voldoende waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst met broer 1 gerechtvaardigd is. Daarvoor is met name van belang dat broer 1 meer dan 17 jaar niet in de woning heeft gewoond, zich van het adres heeft uitgeschreven en niets meer heeft laten horen tot de dag van ontruiming.

De slotsom is dat de deurwaarder ook broer 1 uit de woning mag zetten en tot 'algehele ontruiming van de woning' over mag gaan.

Conclusie

Deze uitspraak leert dat een ontruimingsvonnis ook jegens een niet tot ontruiming veroordeelde (mede-)huurder kan worden uitgevoerd als deze (mede-)huurder zich beroept op de huurovereenkomst enkel om de ontruiming te dwarsbomen. Ook leert deze uitspraak dat uit de BRP (voorheen GBA) niet altijd de werkelijke situatie blijkt. Verhuurders doen er in een soortgelijk geval dan ook verstandig aan om zekerheidshalve ook de oorspronkelijke huurder mee te dagvaarden, ook al staat deze op een ander adres ingeschreven. Voor deurwaarders biedt deze uitspraak tot slot een interessant inkijkje in de zogenoemde renvooiprocedure.