Tijdelijke huisvesting van Oekraïense vluchtelingen: huur of bruikleen?

Miljoenen Oekraïners zijn op de vlucht geslagen. Tienduizenden van hen verblijven op dit moment in Nederland. Veel Nederlanders zijn solidair met de Oekraïense vluchtelingen en bieden (een deel van) hun eigen woning aan als tijdelijk onderkomen.

Miljoenen Oekraïners zijn op de vlucht geslagen. Tienduizenden van hen verblijven op dit moment in Nederland. Veel Nederlanders zijn solidair met de Oekraïense vluchtelingen en bieden (een deel van) hun eigen woning aan als tijdelijk onderkomen. Dat kan op ‘eigenaarsniveau’ gebeuren, maar gebeurt ook steeds vaker via een in het leven geroepen stichting of vereniging die voorziet in huisvesting. Woningeigenaren stellen dan woonruimte beschikbaar aan een stichting of vereniging, die op haar beurt de woonruimte verstrekt aan een vluchteling.

In alle gevallen is het verstandig om stil te staan hoe de huisvesting precies wordt aangeboden: gebeurt dit om niet (gratis) of wordt een gebruiksvergoeding of andere tegenprestatie gevraagd? Omdat het meestal niet de bedoeling is dat vluchtelingen zich op huurbescherming beroepen, komt het erop aan hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan een overeenkomst en welke tegenprestatie eventueel (impliciet) bedongen wordt. In deze blog bespreek ik de mogelijkheden.

1. Tijdelijke huurovereenkomst van korter dan twee jaar

De eerste mogelijkheid om vluchtelingen te huisvesten, is op basis van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van art. 7:271 BW. Deze huurovereenkomst kan voor maximaal twee jaar worden aangegaan. De duur moet wel vooraf (schriftelijk) worden overeengekomen (bijv. 6 maanden, 1 jaar of 2 jaar). Na het verstrijken van de overeengekomen duur, komt automatisch een einde aan de huurovereenkomst zonder dat de verhuurder een beroep hoeft te doen op een wettelijke opzeggingsgrond. De verhuurder moet het einde van de huurovereenkomst wel op tijd aanzeggen: niet eerder dan drie maanden, maar ten minste één maand voor de einddatum.

Als het einde van de huurovereenkomst tijdig is aangezegd, eindigt de huurovereenkomst en heeft de huurder geen huurbescherming. Vindt geen (tijdige) aanzegging plaats, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd voor onbepaalde tijd. De verhuurder kan dan alleen op grond van de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden de huurovereenkomst opzeggen. Bovendien leidt een opzegging in beginsel niet zonder tussenkomst van een rechter tot beëindiging van de huurovereenkomst. Omdat opzegging van een voor onbepaalde tijd verlengde huurovereenkomst niet eenvoudig is, kan de vluchteling in theorie tot in lengte van jaren de woning blijven bewonen.

Een (mogelijk) nadeel voor verhuurders is verder dat dit type tijdelijke huurovereenkomst niet tussentijds kan worden opgezegd. De verhuurder is gebonden aan de overeengekomen duur. Is de situatie in Oekraïne binnen de overeengekomen duur weer voldoende veilig, dan kan de verhuurder de huurder kortom niet verplichten de woonruimte te verlaten. De huurder daarentegen kan de overeenkomst wél tussentijds opzeggen.

Een ander nadeel is dat dit type tijdelijke huurovereenkomst niet voor opnieuw een tijdelijke periode kan worden verlengd. Iedere verlenging geldt, ongeacht wat partijen afspreken, voor onbepaalde tijd. Vanuit de huurder bezien is dit type huurovereenkomsten kortom weinig flexibel.

2. Gebruik dat naar aard van korte duur is

Een ander type tijdelijke huurovereenkomst, is de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Als daarvan sprake is, is de verhuurder niet gebonden aan de wettelijk voorgeschreven opzeggingsgronden en kan de verhuurder relatief eenvoudig de huurovereenkomst beëindigen. Het aangaan van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, brengt wel risico’s met zich mee. Uit rechtspraak blijkt namelijk dat van dit type huurovereenkomst niet snel sprake is. Voorbeelden hebben met name betrekking op vakantiewoningen of zogenoemde wisselwoningen (een door verhuurder tijdelijk aangeboden woonruimte tijdens renovatie van de eigen huurwoning). Bij het verstrekken van woonruimte aan vluchtelingen zal, met name wanneer de (nood)opvang langer duurt, niet snel sprake zijn van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. In elk geval brengt dit type overeenkomst veel onzekerheid met zich mee voor verhuurders.

3. Bruikleen

Bij bruikleen van een woning, wordt er geen huur of andere tegenprestatie gevraagd. De woonruimte wordt kortom om niet – gratis – ter beschikking gesteld. Daar staat tegenover dat de gebruiker van de woning geen huurbescherming heeft en de bruikleengever/woningeigenaar de overeenkomst eenvoudig kan opzeggen.

De benaming van de overeenkomst als ‘bruikleenovereenkomst’ is niet doorslaggevend. Ook is niet vereist dat de overeenkomst schriftelijk wordt aangegaan. Het gaat er uiteindelijk om of van de gebruiker een tegenprestatie wordt gevraagd. Is dat het geval dan is – ondanks wat partijen hebben afgesproken – gewoon sprake van een huurovereenkomst. Uit rechtspraak blijkt dat de tegenprestatie niet altijd uit geld hoeft te bestaan. Voldoende is het als de tegenprestatie “op geld waardeerbaar” is. De verplichting voor de gebruiker dat hij al het onderhoud van de woning op zich moet nemen, kan bijvoorbeeld ook een op geld waardeerbare tegenprestatie vormen. Wat wel mag is bijvoorbeeld het doorbelasten van de daadwerkelijke verbruikskosten van nutsvoorzieningen of het gebruikersdeel van de gemeentelijke belastingen.

Vanuit de woningeigenaar bezien, is het voordeel van een bruikleenovereenkomst de grote mate van flexibiliteit. Nadeel is dat geen (geldelijke) tegenprestatie kan worden gevraagd van de gebruiker. Omdat het verstrekken van woonruimte aan vluchtelingen meestal vanuit een solidariteitsgedachte plaatsvindt (en geen verdienmodel is), is de bruikleenovereenkomst aan te bevelen. Verstandig is om in de bruikleenovereenkomst het tijdelijke karakter te benadrukken (namelijk: noodopvang in verband met de oorlog in Oekraïne) en te beschrijven in welke gevallen de bruikleenovereenkomst – in elk geval – een einde neemt. Een van die gevallen kan zijn het feit dat terugkeer naar Oekraïne weer voldoende veilig is. Om dat objectief te maken kan verwezen worden naar het moment waarop de tijdelijk beschermde status van Oekraïense vluchtelingen door de Europese Unie wordt ingetrokken.

Conclusie en advies

De wet biedt verschillende mogelijkheden om vluchtelingen tijdelijk huisvesting te bieden, zonder dat een beroep kan worden gedaan op huurbescherming. De meest flexibele mogelijkheid vanuit woningeigenaren gezien, is de bruikleenovereenkomst. Wanneer het de voorkeur heeft om voor het gebruik van de woning een financiële bijdrage in rekening te brengen, is het sluiten van een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar een goede optie.

Ons kantoor heeft ervaring in het opstellen van huur- en bruikleenovereenkomsten voor vluchtelingen. Als u van plan bent woonruimte in gebruik te geven aan een vluchteling en u wilt dit graag goed regelen, dan zijn wij u daarbij graag van dienst.