Recht op vrij uitzicht?
Halverwege de ochtend pak ik een dossier dat al een tijdje stil gelegen heeft, uit de kast. Het gaat om de zaak van familie Jansen*. Deze familie woont in een mooi landelijk gebied aan de rand van een klein dorpje. Het probleem is dat ze over niet al te lange tijd niet meer uit zal kijken over weilanden. De honderden meters landerijen die nu achter haar huis liggen, zullen volgebouwd worden met huizen voor een nieuwe woonwijk.
Waardevermindering
Helaas voor de familie Jansen bestaat er geen recht op een vrij uitzicht. Juist als je aan de rand van een dorp woont, kan je verwachten dat daar huizen gebouwd worden, heeft de rechter ooit gezegd. Ja, dat snapt de familie Jansen ook wel. Ze vindt die huizenbouw jammer, maar ze begrijpt best dat de gemeenteraad ergens nieuwe woningen wil bouwen. Door die huizenbouw gaat de waarde van hun eigen woning wel omlaag. Een huis tussen de weilanden is tenslotte meer waard dan een huis tussen andere huizen. Daarom heeft de familie Jansen mij gevraagd haar bij te staan in een zogeheten planschadeprocedure.
Als je schade lijdt door bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan van de gemeente kan deze schade vergoed worden. Uiteraard gelden hiervoor bepaalde voorwaarden. Zo moet het verzoek om planschade binnen vijf jaar gedaan worden nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Dit is een belangrijke termijn. Een gemeente is onverbiddelijk: geen schadevergoeding als je er niet binnen vijf jaar om vraagt!
Normale maatschappelijke risico
De gemeente kan beslissen dat een deel van de planschade voor eigen rekening komt. Dit wordt het normale maatschappelijke risico genoemd. In alle gevallen waarin om planschadevergoeding wordt verzocht, geldt een normaal maatschappelijk risico van 2%. Dat deel zal de gemeente dus in ieder geval niet vergoeden. Het normale maatschappelijke risico kan oplopen tot ongeveer 5%.
Daarnaast is het belangrijk om te bekijken of de gemeente al plannen maakte toen het huis gekocht werd. Een voorbeeld: heeft de gemeente in 2003 tekeningen laten maken voor een nieuwe woonwijk achter een huis dat in 2014 is gekocht? Dan vindt de gemeente dat – in ieder geval een deel van – de planschade bij het overeenkomen van de koopprijs meegenomen had moeten worden.
Planschadeadviseur
Om de hoogte van de planschade vast te stellen, stelt de gemeente een onafhankelijke deskundige aan. Deze deskundige, planschadeadviseur, zal de gemeente adviseren over de hoogte van de planschade. Daarnaast organiseert de gemeente een hoorzitting. Tijdens deze hoorzitting geeft de gemeente een toelichting op het nieuwe plan. Namens de familie Jansen betoog ik dat deze familie recht heeft op de vergoeding van de planschade.
Diezelfde middag staat de planschadeadviseur op de stoep. Aan de hand van de woningbouwplannen van de gemeente en de situatie ter plaatse zal hij zijn advies opstellen. Hij wil zelf ook wel eens zien hoe mooi het uitzicht is over de weilanden.
