Planschade: je had het kunnen weten!
In een eerdere blog schreef ik kort al iets over planschade: de schade die je op kunt lopen als de gemeente bijvoorbeeld een bestemmingsplan wijzigt of een vergunning verleent. Heel belangrijk is bij planschade de ‘voorzienbaarheid’. De planschade wordt niet uitgekeerd als er sprake is van voorzienbaarheid. Neem bijvoorbeeld de aankoop van een woning. Als op de datum van het sluiten van de koop bekend is dat schade op zou kunnen treden, wordt geen planschadevergoeding uitgekeerd. Hierin is de datum van de koopovereenkomst bepalend, niet de datum van de leveringsakte.
‘Voorzienbaarheid’
In een van de dossiers die ik behandel, is de voorzienbaarheid aan de orde. Achter het huis van de familie Petersen (uiteraard niet hun echte naam), in het zuiden van het land, wordt sinds 2019 een nieuwe woonwijk gebouwd. De familie Petersen kocht het huis in september 1993. In februari 1993 waren de eerste voorzichtige berichten al gedeeld over nieuwe woningbouwlocaties. De adviseur die was ingeschakeld om te adviseren over de planschade concludeerde dat er geen recht is op een schadevergoeding. De familie Petersen kon op het moment van aankoop weten dat er woningen gebouwd zouden kunnen worden.
De regel is: als een koper op het moment van aankoop weet of zou moeten weten dat er ongunstige ontwikkelingen kunnen optreden, moet de koper daar rekening mee houden. Bijvoorbeeld bij het overeenkomen van de koopprijs. De schade die later optreedt, is dan bij de koopprijs inbegrepen. De koper moet de ontwikkelingen kunnen lezen in de bekendmakingen.
Maar al te vaak hoor ik iemand zeggen: 'Maar hoe had ik dit nu kunnen weten? Toen ik het huis kocht, had ik wel andere dingen aan mijn hoofd. Ik had toen echt geen tijd om de gemeentepagina van de krant te lezen.' Helaas wordt daar geen rekening mee gehouden.
Duidelijkheid
Het is dus oppassen geblazen. Overigens niet alleen voor toekomstige kopers. Ook voor de gemeente zelf. Kopers moeten af kunnen gaan op de berichten die openbaar gemaakt zijn. Dat betekent dat die berichten aan een aantal vereisten moet voldoen. Stel dat een gemeente een nieuw structuurplan vaststelt. In een dergelijk plan worden ontwikkelingen voor de langere termijn mogelijk gemaakt. In de bekendmakingen moet staan waar de nieuwe plannen van de gemeente op zien. 'We stellen een nieuw structuurplan vast' is dus onvoldoende. Het moet duidelijk zijn of het gaat om een plan over wonen, werken, bedrijven, etc. Daarnaast moeten kopers weten waar de plannen inhoudelijk over gaan. 'We geven aandacht aan woonlocaties' biedt nog niet genoeg duidelijkheid. Beter is: 'In het nieuwe plan wijzen we nieuwe woningbouwlocaties aan.' Een koper die zijn oog heeft laten vallen op een huis aan de rand van het dorp kan dan bedenken dat hij mogelijk te maken krijgt met woningbouw. Tot slot moet de bekendmaking ook altijd expliciet vermelden dat van de inhoud kennis genomen kan worden. Waar zijn de plannen in te zien? Hoe kan daarop gereageerd worden? Pas als aan deze vereisten is voldaan, kan de voorzienbaarheid tegengeworpen worden.
