Kan ik een huurprijsverlaging afdwingen bij mijn verhuurder?

De gevolgen van het coronavirus zijn ook voor huurders ingrijpend. Een deel van de onderneming moet zijn deuren verplicht sluiten waardoor de omzet sterk daalt. Huren kunnen soms zelfs niet meer betaald worden.

Een nieuwbericht kopte onlangs: “Horecabaas moet toch huur betalen ondanks corona: 'Hufterig!'”. Hoe zit dat juridisch? Kan een winkelier zijn betalingsverplichting uitstellen of een huurverlaging afdwingen? En hoe zit het met boetes bij het niet kunnen voldoen aan de exploitatieverplichting?

Onvoorziene omstandigheden

In principe moeten gemaakte afspraken worden nagekomen. De wet biedt huurders echter een mogelijkheid om de rechter te verzoeken om een huurovereenkomst open te breken bij onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). De huurder die een huurprijsverlaging wil afdwingen, zal de rechter ervan moeten overtuigen dat de verhuurder op grond van onvoorziene omstandigheden naar “maatstaven van redelijkheid en billijkheid” ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten.

In  de eerste plaats is het de vraag of de coronocrisis de specifieke winkelier werkelijk heeft getroffen. Vervolgens is de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is waarmee partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden. Voor zover de huurovereenkomst tot stand is gekomen v??r de coronacrisis, zal dit mijns inziens al snel het geval zijn. Bij het aangaan van een huurovereenkomst zal meestal geen rekening zijn gehouden met de mogelijkheid van bijvoorbeeld een dergelijke sluiting van het gehuurde op last van de overheid.

Nog wel vereist is dat bijvoorbeeld de sluiting van een winkelpand vanwege “de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen” niet voor rekening van de huurder komt. Dat is een vage norm die met betrekking tot de gevolgen van de coronacrisis door de rechtspraak zal moeten worden ingevuld.

In het verleden zijn rechters terughoudend geweest in het honoreren van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Gelet op de forse economische impact van het coronavirus is de kans echter aanwezig dat rechters eerder dan voorheen een beroep op onvoorziene omstandigheden goedkeuren. Het is dus wachten op de eerste rechtspraak op dit punt. Op voorhand lijkt het afdwingen van een huurprijsverlaging een reële mogelijkheid.

Gebrek

Als een gehuurd winkelpand gebreken vertoont waardoor de huurder in zijn huurgenot wordt aangetast, dan kan hij in sommige gevallen de huur opschorten of vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd. Naar mijn verwachting zal een rechter niet snel oordelen dat vanwege de gevolgen van de coronacrisis sprake is van een gebrek. Het op last van de overheid sluiten van een winkel is immers veroorzaakt door een van buiten komende oorzaak. Een dergelijke oorzaak ligt buiten de invloedssfeer van verhuurder, zodat de gevolgen van de corona-uitbraak naar verwachting niet snel als gebrek zullen worden aangemerkt.

Of de sluiting van het gehuurde een gebrek is, hangt ook af of daarover afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst. Het is daarom verstandig om deze erop na te slaan. Is gebruik gemaakt van het ROZ-model voor winkelruimte, dan is een beroep op huurprijsvermindering vanwege een gebrek uitgesloten. Ondanks dat (mogelijk) sprake is van een gebrek, kan de huurder dan geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Boetes exploitatieverplichting?

De meeste huurders hebben op grond van de huurovereenkomst een exploitatieverplichting. Zij moeten het gehuurde daadwerkelijk blijven gebruik voor de overeengekomen bestemming en doorgaans zelfs open zijn op vastgestelde tijdstippen. Op overtreding van de exploitatieverplichting is vaak een boete gesteld. Huurders doen er daarom verstandig aan om in overleg te treden met de verhuurder en ook op dit punt afspraken te maken. Doet de huurder dit niet en past hij op eigen initiatief de openingstijden aan, dan kan de huurder daadwerkelijk een boete verschuldigd zijn. De verhuurder kan dan zelfs tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaan. De boete kan overigens wel door de rechter (sterk) worden gematigd.

Advies

De huurder kan waarschijnlijk een beroep doen op onvoorziene omstandigheden en zo een lagere huurprijs afdwingen. Dat kan echter niet buiten de rechter om, hetgeen helaas een verlies van kostbare tijd oplevert. Hoe dan ook zal de huurder niet zomaar uit eigen beweging huurbetalingen mogen opschorten. Huurders doen er daarom verstandig aan om in overleg te treden met de verhuurder. Van verhuurders mag mijns inziens enige mate van solidariteit worden verwacht. Bijvoorbeeld om de betalingsverplichting (deels) uit te stellen of de huur tijdelijk te verminderen.