Nu bestaan vormen van verhuur die niet (zeer) kortstondig van aard zijn, zoals in het geval van het gebruik van een appartement door toeristen, maar evenmin als langdurig aangemerkt kunnen worden. Dit geldt bijvoorbeeld voor de verhuur van appartementen aan arbeidsmigranten of studenten. Die verhuur kan ongewenst zijn, indien door die vormen van verhuur overlast ontstaat of de continuïteit van de personen van de bewoners te laag geacht wordt, waardoor aan de cohesie en stabiliteit binnen een appartementencomplex afbreuk wordt gedaan. Wat kan een vereniging doen om de verhuur van appartementen tegen te gaan?
Het verhuurverbod
Het is mogelijk om de verhuur van een appartement als geheel of van gedeelten daarvan, namelijk kamers, te verbieden. De wet bepaalt weliswaar dat een eigenaar bevoegd is om zijn appartement aan anderen in gebruik te geven – hetgeen een bevoegdheid betreft die reeds besloten ligt in het eigendomsrecht – maar ook dat in het kader van de uitoefening van die bevoegdheid regels gesteld kunnen worden in het reglement. In de praktijk betekent dit dat het mogelijk is om in het reglement te bepalen dat het verboden is om een appartement of kamers daarvan te verhuren.
In veel reglementen is geen verhuurverbod opgenomen. Soms is dat wel het geval en is bijvoorbeeld bepaald dat het niet toegestaan is om een appartement te exploiteren als kamerverhuurbedrijf. In rechtspraak is hierover geoordeeld dat onder de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf moet worden verstaan het verhuren van kamers aan personen die niet in een relatie, zoals in een gezin, tot elkaar staan. Het komt ook voor dat het reglement bepaalt dat een woning alleen mag worden bewoond door de eigenaar, al dan niet met zijn gezin. Een dergelijk verbod wordt in rechtspraak gehandhaafd: indien een appartement door een ander dan de eigenaar wordt gebruikt, is dat in strijd met de bestemming.
Het verbod op de verhuur van een appartement kan niet in het huishoudelijk reglement geregeld worden. In het huishoudelijk reglement kunnen namelijk geen regels worden opgenomen die afbreuk doen aan de rechten die een eigenaar op grond van de wet of het reglement heeft. Daarnaast kunnen in het huishoudelijk reglement slechts regels worden gesteld over het feitelijk gebruik van privégedeelten. Het kunnen stellen van die regels is overigens begrensd: die mogen niet teveel inbreuk maken op het gebruiksrecht van de eigenaar. In een ander artikel ben ik nader ingegaan op het huishoudelijk reglement en wat daarin geregeld kan worden. Dit betekent, in het kader van het verbod op de verhuur van een appartement of van één of meer kamers daarvan, dat een dergelijk verbod in een huishoudelijk reglement geen rechtsgevolgen heeft. Het begrenzen van de mogelijkheid om een appartement aan een ander in gebruik te geven kan dus alleen worden geregeld in het reglement.
Omdat in veel reglementen geen verhuurverbod is opgenomen zal, indien een dergelijk verbod gewenst is, het reglement moeten worden gewijzigd. Om het reglement te kunnen wijzigen is unanimiteit of de instemming van het bestuur in combinatie met een meerderheid van 4/5e deel van het aantal eigenaars vereist. [1] In veel gevallen zal die unanimiteit of meerderheid niet bereikt kunnen worden, omdat één of meer eigenaars aanwezig zijn die hun appartement willen verhuren. Het is onwaarschijnlijk dat de rechter in dat geval een lid of de vereniging machtigt om het reglement (alsnog) te wijzigen, omdat het in beginsel niet onredelijk lijkt te zijn om niet in te stemmen met het introduceren van een verhuurverbod – een dergelijk verbod doet immers afbreuk aan het eigendomsrecht, waarin in beginsel het recht om een woning te verhuren besloten ligt.
Het verhuurverbod en het recht op de bescherming van eigendom
De vraag kan gesteld worden of de beperking van het recht om een appartement te verhuren in strijd is met het recht op de bescherming van eigendom – een recht dat gewaarborgd wordt door mensenrechtenverdragen. Denkbaar is, dat de bevoegdheid om door middel van het reglement de mogelijkheden om een appartement te verhuren te beperken, slechts geoorloofd is indien de wet uitdrukkelijk een grondslag biedt om in die beperking te mogen voorzien. Dat zou in het bijzonder het geval kunnen zijn nu de wet bepaalt dat de eigenaar van een appartement de bevoegdheid heeft om het appartement aan een ander in gebruik te geven. Waarschijnlijk biedt de wet die grondslag overigens; ondanks dat de wet niet expliciet spreekt over het in het reglement verbieden van verhuur.
De vraag of de beperking van het recht om een appartement te verhuren, door middel van een bepaling daarover in het reglement, in strijd is met grondrechten, is nog niet uitvoerig in rechtspraak beantwoord. Het standpunt, dat het verbod om een kamer van een appartement te verhuren in strijd is met het recht op de bescherming van eigendom, is in rechtspraak naar voren gebracht, maar heeft in die gevallen niet tot een bespreking door de rechter van dat standpunt geleid. In een conclusie (advies) van een advocaat-generaal is gesuggereerd dat een verbod om een appartement in gebruik aan derden te geven niet in strijd is met het recht op de bescherming van eigendom. In dat verband heeft die advocaat-generaal ook overwogen dat het recht op de bescherming van eigendom niet rechtstreeks van toepassing is in de rechtsverhouding tussen appartementseigenaars. Geconcludeerd kan vooralsnog worden dat een verhuurverbod binnen een vereniging van eigenaars waarschijnlijk niet in strijd is met het recht op de bescherming van eigendom.
Gevolgen introductie verhuurverbod
Indien de eigenaars het reglement wijzigen door daarin een verbod tot bijvoorbeeld de verhuur van kamers op te nemen, kunnen de gevolgen van dat verbod in een bepaald geval genuanceerd worden. In rechtspraak is namelijk overwogen dat de introductie van een verhuurverbod niet tegengeworpen kan worden aan iemand die reeds eigenaar van een appartement is. Dit zou betekenen dat het verhuurverbod alleen gehandhaafd kan worden jegens toekomstige eigenaars van de appartementen van het gebouw. Nu is dit oordeel gegeven door een rechtbank en hebben bijvoorbeeld gerechtshoven zich hierover nog niet uitgelaten. Denkbaar is dat gerechtshoven en ook de Hoge Raad voornoemd oordeel zullen volgen. Dit betekent dat de introductie van een verhuurverbod niet noodzakelijk (direct) leidt tot de vermindering van de nadelige gevolgen van de verhuur van appartementen binnen het complex.
Een verhuurverbod zal daarnaast nietig zijn indien het mensen op basis van bijvoorbeeld afkomst discrimineert, omdat het in dat geval in strijd is met de openbare orde dan wel de zogenaamde goede zeden. Indien in het reglement wordt bepaald dat verhuur van appartementen aan arbeidsmigranten of studenten niet is toegestaan, is dat waarschijnlijk discriminatoir. Om die reden dient een verhuurverbod zich niet te richten tegen een groep.
Conclusie
Het is mogelijk de verhuur van appartementen te verbieden. Een dergelijk verbod kan allerlei verschijningsvormen en formuleringen hebben. Het verbod kan voortvloeien uit de beschrijving van de bestemming die een appartement heeft, zoals de bepaling dat een appartement (uitsluitend) door de eigenaar mag worden bewoond, maar ook expliciet(er) zijn indien het reglement bepaalt dat het verboden is om een appartement te exploiteren als kamerverhuurbedrijf. Indien overwogen wordt een verhuurverbod in het reglement te implementeren, heeft het de voorkeur om dit verbod zoveel mogelijk te concretiseren, waardoor vermeden wordt dat discussie ontstaat over de uitleg en (dus) de reikwijdte van een dergelijk verbod.
Indien het gewenst is dat verhuur van appartementen binnen het complex aan bijvoorbeeld studenten of arbeidsmigranten wordt verboden, maar daarover niets geregeld is in het reglement en tevens geen draagkracht bestaat om een dergelijk verbod te introduceren, kan niet effectief opgetreden worden tegen overlast die huurders kunnen veroorzaken. In een dergelijk geval zal teruggevallen moeten worden op regels, vastgelegd in het reglement en eventueel – indien het reglement daarvoor een grondslag biedt – het huishoudelijk reglement, met betrekking tot bijvoorbeeld geluidsnormen en vloerbedekking. Het handhaven van de overtreding van dat soort regels is complexer dan de handhaving van een verhuurverbod, omdat in het kader van de handhaving van een verhuurverbod relatief eenvoudig kan worden vastgesteld of een dergelijk verbod wordt overtreden. Om die reden kan het interessant zijn om binnen een vereniging een consensus te bereiken over het instellen van een verhuurverbod.
[1] Indien een verhuurverbod wordt geïntroduceerd in de vorm van het wijzigen van de beschrijving van de bestemming van de appartementen, kan dat mogelijk als een beschikkingsdaad worden aangemerkt, waarvoor altijd unanimiteit vereist is. In dat geval kan het de voorkeur hebben om niet de beschrijving van de bestemming van de appartementen te wijzigen, maar om een regeling met daarin een verhuurverbod op te nemen in het reglement.
Dit artikel is verschenen in Appartement & Eigenaar 2025/2, p. 6-11
