Huurachterstand op laatste moment voor procedure alsnog voldoen: effectief?
André Bussink
De vuistregel is dat een huurachterstand van drie maanden of meer doorgaans voldoende grond oplevert om een huurovereenkomst te laten ontbinden. Hoewel deze vuistregel in principe ziet op de huur van woonruimte, wordt de norm van drie maanden ook vaak aangehouden bij bedrijfs-/winkelruimte.
De vuistregel is dat een huurachterstand van drie maanden of meer doorgaans voldoende grond oplevert om een huurovereenkomst te laten ontbinden. Hoewel deze vuistregel in principe ziet op de huur van woonruimte, wordt de norm van drie maanden ook vaak aangehouden bij bedrijfs-/winkelruimte.
Wat nu als sprake is van een huurachterstand van drie maanden of meer, de verhuurder een procedure begint, maar de huurder één dag voor de zitting alsnog de huurachterstand voldoet? Is er dan nog voldoende grond om de huurovereenkomst alsnog door de rechter te laten ontbinden?
De rechtbank: nee
De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam oordeelde enige tijd terug van niet. De huurder van woonruimte in de desbetreffende zaak was eerder al gedagvaard vanwege een huurachterstand. Vlak voor de dag dat de huurder in de procedure moest verschijnen, betaalde hij de volledige huurachterstand. De verhuurder trok de zaak in.
Korte tijd later ontstond opnieuw een huurachterstand. De verhuurder startte opnieuw een procedure en vorderde de huurachterstand, ontbinding en ontruiming. Opnieuw voldeed de huurder voor de eerste zittingsdag de huurachterstand en eindigde de procedure voortijdig.
Vervolgens ontstond voor de derde (!) keer een huurachterstand en volgde opnieuw een procedure. Het gevolg laat zich inmiddels raden: de huurder voldoet opnieuw voor de eerste zittingsdag de volledige huurachterstand. Eén verschil: de procedure wordt dit keer door de verhuurder voortgezet.
De kantonrechter wijst echter de gevorderde ontbinding en ontruiming af. Wel dient de huurder de achterstallige huur en de proceskosten te voldoen. De kantonrechter overweegt dat de huurachterstand weliswaar een tekortkoming is die ontbinding rechtvaardigt, maar vindt dat de belangen van de huurder – gelet op het alsnog voldoen van de huurachterstand – zwaarder wegen dan die van de verhuurder. De huurder mag kortom het gehuurde blijven bewonen.
Het hof: ja
De verhuurder gaat in hoger beroep. Het hof zet in die procedure een streep door het oordeel van de rechtbank. Volgens het hof staat vast dat op het moment van dagvaarden sprake was van een huurachterstand van ruim vier maanden. Dat de huurder de achterstand alsnog heeft voldaan, doet volgens het hof niets af aan de tekortkoming. Het betalen van de huur kan weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt.
Het hof acht de huurachterstand een voldoende ernstige tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt. Dat geldt temeer nu blijkt dat structureel sprake is van langdurige huurachterstanden. De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt in hoger beroep alsnog toegewezen.
Conclusie
Wanneer een huurder structureel de huur niet of te laat betaald, kan dat voldoende reden zijn om de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. Als de huurder kort voor de inhoudelijke behandeling van een procedure alsnog de huur voldoet, betekent dat nog niet dat daarmee geen sprake meer is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt. Met de te late betaling is de tekortkoming in het verleden immers niet ongedaan gemaakt.
Heeft u een huurder die structureel zijn huur niet of niet op tijd betaald? Laat u adviseren over de kansen van een ontbindings- en/of ontruimingsprocedure.
