Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken: let op uw koopakte
Cornelis Klepper
Door Cornelis Klepper en Marc Heijstek
Bij het kopen/verkopen van een woning wordt vaak gebruik gemaakt van de ‘NVM-koopakte’. In dit standaardcontract staan belangrijke afspraken, onder andere over de aansprakelijkheid voor gebreken in de woning. Lees meer hierover in deze blog.
De NVM-koopakte is een geactualiseerd model; het model uit 2014 model is in zowel 2017 als 2018 weer aangepast. Dat het van (groot) financieel belang is van welk model gebruik is gemaakt, leg ik hieronder uit met een voorbeeld van Jan en Piet.
Voorbeeld Jan en Piet
Op 1 april 2015 verkoopt Piet zijn prachtige oude woonboerderij aan Jan. Bij het sluiten van de koopovereenkomst wordt van de NVM-koopakte 2014 gebruik gemaakt. Na de overdracht laat Jan de woning flink verbouwen door een aannemer.
Gebrek aan de voorgevel
De aannemer merkt tijdens de werkzaamheden op dat de voorgevel in zeer slechte staat verkeert. Jan laat het hier niet bij zitten en laat door een deskundige een rapport opstellen over de gebreken aan de voorgevel. De conclusie van het rapport is voor Jan schrijnend: de voorgevel is zo slecht dat die kan instorten. Jan laat de voorgevel daarom slopen en laat een nieuwe voorgevel opmetselen. Daardoor is de woonboerderij tijdelijk niet bewoonbaar. Jan moet zodoende met zijn vrouw en 3 kinderen in de tussentijd elders verblijven. Jan neemt dan ook contact op met Piet en claimt de volgende bedragen:
Herstelkosten van de muur: € 37.682,-
Onderzoek en rapport deskundige: € 2.500,-
Verblijf elders gedurende de onbewoonbaarheid van de woning: € 4.500,-
Piet betwist aansprakelijk te zijn voor de schade en betaalt niet. Jan daagt Piet daarom voor de rechter.
Oordeel rechter
De rechter oordeelt dat Piet aansprakelijk is voor de schade, omdat:
de gebrekkige voorgevel het normale gebruik van de woning in de weg staat; en
het gebrek voor Jan niet kenbaar was ten tijde van de koop.
Naast de herstelkosten moet Piet ook de twee andere kostenposten (ook wel aan te duiden als ‘gevolgschade’) van totaal € 7.000,- voldoen.
Andere uitkomst bij NVM-koopakte model 2017
Als Jan de woning in 2018 had gekocht, zou de uitkomst echter anders zijn. Met de wijziging van de NVM-koopakte in 2017 is namelijk artikel 6.3 gewijzigd:
“Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. (…) Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
Had Piet zijn woning in 2018 verkocht, dan was Piet dus alleen verplicht om de herstelkosten te vergoeden. Voor de gevolgschade zou Piet dan alleen aansprakelijk zijn als hem een verwijt kan worden gemaakt. Dat is het geval als hij bijvoorbeeld willens en wetens heeft verzwegen dat de voorgevel in zeer slechte staat is.
Let op de spelregels
Omdat de NVM-koopakte door de jaren heen diverse wijzigingen heeft ondergaan, is het belangrijk om goed te bekijken welke spelregels precies zijn afgesproken met betrekking tot aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Heeft u een vraag over verborgen gebreken? Neem dan gerust contact op voor vrijblijvend overleg.
