Een proces-verbaal bij aanvang van de huur

Als een huurovereenkomst afloopt of om welke reden ook beëindigd wordt, dan moet de huurder het gehuurde weer aan de verhuurder teruggeven. Deze teruggave van het gehuurde wordt ‘de oplevering’ van het gehuurde genoemd. Regelmatig ontstaat er discussie over de vraag of het gehuurde door de huurder in goede staat is opgeleverd. Vaak is die discussie gevolg van een gebrekkige of onduidelijke vastlegging van de staat van het gehuurde pand bij aanvang van de huurovereenkomst.

Omvang en staat van gehuurde bij aanvang

Bij de start van de huur is de verhuurder verplicht om het gehuurde vrij van gebreken ter beschikking van de huurder te stellen. Om latere discussies te vermijden, is het van groot belang dat precies vermeld wordt wat gehuurd is en in welke staat het gehuurde pand in gebruik is genomen. Voor voorzieningen die niet ‘meegehuurd’ worden, is de verhuurder ook niet verantwoordelijk. Bij het ontstaan van gebreken aan die voorzieningen en installaties is de verhuurder ook niet verplicht om deze te herstellen.

Met een zekere regelmaat kom ik huurovereenkomsten tegen waarin niets is vastgelegd over wat wel en niet tot het gehuurde hoort. Meestal is er dan ook niets opgeschreven over de staat van het pand bij de start van de huur. De afwezigheid van dergelijke afspraken is voer voor een stevig geschil tussen verhuurder en huurder.

Opleveringsverplichting bij einde huur

De huurder is gehouden het gehuurde in de staat op te leveren zoals die bij aanvang is vastgelegd. Is niet duidelijk wat die aanvangstoestand was, dan wordt verondersteld dat het gehuurde bij aanvang in dezelfde staat was als bij oplevering aan het einde van het contract. De huurder heeft in zo’n geval dus een gunstige positie ten opzichte van de verhuurder. Als de verhuurder bv. ‘gebreken’ constateert die volgens hem bij aanvang er nog niet waren, dan rust op hem de bewijslast van die gebreken.

Maar let op! Vaak wordt er afgeweken van deze hoofdregel door af te spreken dat de huurder het pand in goede staat heeft ontvangen. Zijn er toch gebreken, dan zal de huurder in dat geval juist moeten aantonen dat hij het pand in slechte staat heeft ontvangen.

Het ROZ-model

In een modelovereenkomst van de ROZ is bepaald dat het gehuurde standaard als casco verhuurd wordt, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen. De huur van installaties en voorzieningen moet dus uitdrukkelijk worden vastgelegd. Van cruciaal belang is het om concrete afspraken te maken over de omvang van het gehuurde. Als niet is overeengekomen dat bepaalde voorzieningen tot het gehuurde behoren, dan kan de huurder de verhuurder daar ook niet op aanspreken.

Vastleggen omvang en verplichtingen

Uit het voorgaande blijkt dat – om discussie te vermijden – het noodzakelijk is om vast te leggen wat de omvang van het gehuurde is en wat de staat daarvan is. Hierbij kan gedacht worden aan hoe de verhuurder het gehuurde bij aanvang moet opleveren, welke voorzieningen deel uitmaken van het gehuurde, en hoe de huurder het gehuurde moet opleveren. Het beste is om dit zo uitgebreid mogelijk vast te leggen om te voorkomen dat er op enig moment onduidelijkheid ontstaat.

Een uitkomst is een zogenaamde ‘kruisjeslijst’. De Raad van Onroerende Zaken (ROZ) heeft een dergelijke lijst samengesteld. Deze lijsten zijn praktisch hulpmiddelen voor het vastleggen van alle zaken die tot het gehuurde horen. Ook kan daarin genoteerd worden wie verantwoordelijk is voor onderhoud en vervanging tijdens de huur en hoe te handelen bij het einde van de huurovereenkomst.