Architect aansprakelijk voor schade door budgetoverschrijding

mr. P.W. (Paul) Blok


Eind november 2017 sluit een particulier een overeenkomst met architect voor het maken van een ontwerp voor een vrijstaande woning. Het totaalbudget wordt daarbij gesteld op € 425.000 (waarvan 275.000 bouwkosten, het resterende deel voor de kavel). De architect geeft aan dat dit budget ‘scherp, maar haalbaar’ is.

Twijel over haalbaarheid

Naar aanleiding van het eerste ontwerp (in december 2017) geeft de opdrachtgever al aan dat hij twijfelt over de haalbaarheid van dit ontwerp. Die bedenkingen komen daarna opnieuw herhaaldelijk aan de orde. De architect past desondanks het ontwerp niet of nauwelijks aan, maar richt zich in eerste instantie op het aanvragen van de bouwvergunning en het opvragen van offertes. Na het aanvragen van de bouwvergunning blijkt het eerste ontwerp uit te komen op ca. € 500.000 aan bouwkosten alleen (dus per saldo ca. € 225.000 boven budget). De architect stelt op dat moment dat dit niet aan het ontwerp zou liggen, maar aan de markt (stijgende bouwkosten).

De opdrachtgever en de architect bespreken dat de architect zal proberen een oplossing voor dit probleem te zoeken. De opdrachtgever verhoogt het totaalbudget daarbij naar € 475.000, waarbij hij uitdrukkelijk aangeeft dat dit echt het absoluut maximaal haalbare is. In maart 2019 komt de architect uiteindelijk met een ontwerp van minimaal € 525.000 (zonder stelposten). De opdrachtgever geeft daarbij opnieuw uitdrukkelijk aan dat dit ontwerp financieel niet haalbaar is. De architect overlegt nog met verschillende aannemers, maar komt niet tot een oplossing.

Nieuw ontwerp

Het ontwerp is dus financieel niet haalbaar (en ook niet door bezuinigingen alsnog haalbaar te maken). De opdrachtgever neemt een andere architect in de arm om een nieuw ontwerp te realiseren en ontbindt de overeenkomst met deze architect. In kort geding spreekt hij de architect vervolgens aan tot vergoeding van leges en constructeurskosten en tot terugbetaling van het reeds aan hem betaalde honorarium.

De architect verweert zich met de stelling dat hij zich, ook in het licht van de DNR 2011, (wel degelijk) heeft gedragen als een goed opdrachtnemer. Kort samengevat, aldus de architect, rustte op hem slechts een inspanningsverplichting en kon hij het uiteindelijk niet helpen dat het budget niet haalbaar bleek te zijn.

De Rechtbank maakt korte metten met dit verweer. Op zichzelf is het juist, zo stelt de Rechtbank voorop, dat sprake is van een inspanningsverplichting en dat de architect niet heeft gegarandeerd dat het budget haalbaar zou zijn. Daarmee blijft echter staan dat de architect een vergaande zorgplicht heeft. In dat kader had de architect, in een veel eerder stadium dan nu feitelijk is gebeurd, moeten waarschuwen voor ontwikkelingen (zoals stijgende bouwkosten) die tot problemen zouden kunnen leiden. Hij had dus in een veel eerder stadium duidelijk moeten maken dat het budget mogelijk niet haalbaar zou zijn, zodat daarvoor al eerder een oplossing zou kunnen worden gevonden.

Vergeefse kosten

Omdat nu feitelijk een geheel nieuw ontwerp moet worden gerealiseerd, zijn de tot nu toe gemaakte kosten vrijwel geheel tevergeefs gemaakt. De architect wordt derhalve veroordeeld tot vergoeding van de door de opdrachtgever betaalde leges en constructeurskosten, en tot terugbetaling van het grootste deel van het honorarium.

Deze uitspraak bevestigt aan de ene kant het uitgangspunt dat op de architect geen resultaatsverplichting, maar een inspanningsverplichting rust. Dat volgt ook uit duidelijk uit de DNR 2011. Anderzijds maakt deze uitspraak ook duidelijk dat deze kwalificatie als inspanningsverplichting geen vrijbrief is om slordig te zijn. Als de architect in het beginstadium aangeeft dat een budget haalbaar zou moeten zijn, en later blijken er ontwikkelingen te zijn die hier verandering in brengen, moet hij daar in een vroeg stadium expliciet voor waarschuwen. Dat voorkomt voor zowel architect als opdrachtgever een hoop ellende.   

Laatste blogs

Blog

Is het de rukwind of toch een gebrek aan het dak?

mr. E. (Erhard) Koekoek

Soms gaat het er buiten behoorlijk onstuimig aan toe. Een storm met rukwinden zorgt regelmatig voor schade aan daken.

lees verder

Blog

Risicoverdeling stijgende materiaalprijzen; wat...

mr. L. (Lennart) Alberts

Vanwege diverse mondiale ontwikkelingen zijn de materiaalprijzen (hout, staal, isolatie) in de afgelopen maanden zeer fors gestegen.

lees verder
alle blogs

BVD advocaten
in de buurt

Onze specialisten werken vanuit 5 vestigingen in Nederland.

BEREKEN ROUTE

Hardinxveld-Giessendam

  • Bezoekadres:
  • Moerbei 11
  • 3371 NZ Hardinxveld-Giessendam
  • 0184 61 89 74
  • 0184 61 89 75

BEKIJK PAGINA

Altena

  • Bezoekadres:
  • Hulsenboschstraat 5-D
  • 4251 LR Werkendam
  • 0183 50 55 22
  • 0183 50 44 88

BEKIJK PAGINA

Veenendaal

  • Bezoekadres:
  • Nieuweweg 40-42
  • 3905 LN Veenendaal
  • 0318 - 53 17 80
  • 0318 - 53 17 90

BEKIJK PAGINA

Barneveld

  • Bezoekadres:
  • Raadhuisplein 55
  • 3771 ER Barneveld
  • 0342 74 07 00
  • 0342 74 07 10

BEKIJK PAGINA

Kampen

  • Bezoekadres:
  • Meeuwenplein 9A
  • 8261 WB Kampen
  • 038 741 01 00
  • 038 741 01 10

BEKIJK PAGINA