Wanneer mogen onderhandelingen worden afgebroken?

Afspraken binden, onderhandelingen niet. Van de onderhandelingstafel mag men altijd weglopen. Dat is althans het uitgangspunt. Sinds de Hoge Raad in 1957 vaststelde dat partijen ook voorafgaand aan een contractrelatie zich naar redelijkheid en billijkheid jegens elkaar moeten opstellen, worden op genoemd uitgangspunt met regelmaat uitzonderingen aangenomen. (Zie ook de blog van 27 maart jl. over dit thema.)

Zo ook het Hof Arnhem-Leeuwarden, bij arrest d.d. 15 april 2014 (NJF 2014/257). Aan de betreffende procedure was een onderhandelingstraject van drie jaar voorafgegaan, over een erfpachtcontract. Een medisch collectief zou een gezondheidscentrum in gebruik gaan nemen, dat toebehoorde aan een universiteit. Op het allerlaatste moment echter blies de universiteit alles af, met als reden dat de medici ondertussen ook in gesprek waren met een andere tijdelijke huisvester.

De medici stelden zich daarop op het standpunt dat het de universiteit - enkele dagen voor de geplande ondertekening - niet vrij stond om ‘de stekker eruit te trekken’.

Zowel in eerste als in tweede aanleg ging de rechter hierin mee. Het Hof zag niet in waarom de omstandigheden voor de universiteit een legitieme reden waren om de erfpacht te annuleren. Bovendien hadden de medici reeds gedurende de jaren daarvoor de nodige voorbereidingen getroffen en investeringen gepleegd, zodat zij een groot belang hadden bij ondertekening van het contract.

Schade: positief of negatief contractsbelang

Hoewel de Hoge Raad een strenge en terughoudende maatstaf voorschrijft voor het oordeel dat onderhandelingen niet mogen worden gestaakt, oordeelt het Hof dat hieraan in dit geval was voldaan. De universiteit was daarom schadeplichtig.

Opmerkelijk is vervolgens hoe het Hof omgaat met de vaststelling van de schade. In de jurisprudentie van de afgelopen decennia werd in dergelijke gevallen meestal het ‘negatief contractsbelang’ toegewezen: de benadeelde moet dan in die toestand worden gebracht waarin hij zonder onderhandelingen zou hebben verkeerd (dus bepaalde kosten, gemaakt in de verwachting van een overeenkomst, moeten worden vergoed). Zo had hier ook de rechtbank gedaan. Het Hof echter ‘stelt voorop dat in een geval als het onderhavige in beginsel het positief contractsbelang kan worden toegewezen’. Dat ziet op een schadeberekening waarbij de benadeelde in de toestand moet worden gebracht als ware de overeenkomst tot stand gekomen (dus de misgelopen revenuen uit de overeenkomst moeten worden uitbetaald).

Bij de berekening hiervan gaat het Hof wel weer op een terughoudende wijze te werk. Zo wordt de schade niet geëxtrapoleerd over de duur van het beoogd erfpachtcontract (30 jaar), nu niet gebleken was dat zich voor de medici niet binnenkort opnieuw een dergelijke kans kon voordoen.

Het Hof kiest voor het juridisch correcte schadetype, maar neemt vervolgens alle ruimte de schade naar billijkheid te schatten.

Het Hof kiest dus voor het juridisch zuivere ‘schadetype’ (als het onrechtmatig is om een contract niet aan te gaan, moet de schade vergoed worden die daaruit ontstaat), maar maakt vervolgens ruimhartig gebruik van zijn discretionaire ruimte de schade naar billijkheid te schatten en te begroten.

Zelfde Hof, ander arrest, zelfde aambeeld

In een ander arrest van hetzelfde Hof (d.d. 24 juni 2014, nog niet gepubliceerd) blijkt eveneens hoezeer de concrete verhouding tussen de betrokken partijen voor het Hof doorslaggevend is.

De (beoogd) verkoper van een agrarisch bedrijf sprak de (beoogd) koper aan vanwege het door hem afbreken van de koop. Reden daarvoor: de financiering kwam niet rond. Het Hof stelde vast dat ook verkoper vanaf het begin wist dat koper afhankelijk was van een externe financier. Reeds hierom, aldus het Hof, mocht verkoper er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de transactie doorgang zou vinden, zolang er geen uitsluitsel was over de medewerking van de bank.

Kortom: ook in het voortraject van een contract moeten partijen oog hebben voor elkaars mogelijkheden en belangen.