Verwijtbaarheid en aansprakelijkheid

Afspraak is afspraak. Dat klinkt simpel, maar eerder wees ik u er al op dat dit niet altijd zo simpel is als het lijkt. Het gebeurt regelmatig dat rechters bij het uitleggen van een afspraak de bedoeling van de afspraak zwaarder laten wegen dan de taalkundige uitleg ervan. Rechters oordelen dan dat ze laten meewegen wat de contractspartijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dat is een hele mond vol, en het probleem is dat partijen nogal eens van elkaar van mening verschillen over de vraag wat ze van de ander mochten verwachten.

Makelaar en bank

Wat mag een professionele bank van een professionele makelaar en diens taxatierapport verwachten?

De meeste ondernemers met een eigen bedrijfspand krijgen ermee te maken: ze willen van de bank een krediet, de bank verlangt met het oog op de terugbetaling van het krediet zekerheden, en dan is als eerste het onroerend goed aan de beurt: de bank wil op het bedrijfspand een hypotheekrecht vestigen. Vanzelfsprekend is de bank dan benieuwd naar de waarde van het pand.

In 2006 heeft een taxateur de onderhandse verkoopwaarde van een bedrijfspand getaxeerd op € 1.340.000. De bank neemt kennis van het taxatierapport en verstrekt een krediet van € 925.000, en daarnaast een lening van € 175.000, tezamen € 1.100.000, dus ruim onder de onderhandse verkoopwaarde. Nadien is nog een extra krediet verstrekt van € 250.000. Toen stond de teller op € 1.350.000, wat min of meer correspondeerde met de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde.

Reeds een jaar later, in 2007, ging het niet goed in de relatie tussen de bank en de ondernemer, en de bank zegde de kredietrelatie op. In 2008 volgde een faillissement van de kredietnemer.

Het bedrijfspand werd onderhands verkocht voor een bedrag ad € 850.000. Dat was, relatief kort na de taxatie, dus maar liefst bijna een half miljoen euro minder dan in het taxatierapport als onderhandse verkoopwaarde stond vermeld. De schuld aan de bank kon niet worden voldaan en de bank leed enkele honderdduizenden euro’s schade.

Procedures

Dat vond de bank toch wat al te gortig, en de bank diende een klacht in tegen de makelaar. De Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars achtte de handelingen van de makelaar inderdaad “tuchtrechtelijk laakbaar”. In hoger beroep kreeg de makelaar het nog zwaarder te verduren: de klacht van de bank werd niet alleen gegrond verklaard, de makelaar kreeg ook een berisping.

Beide keren het gelijk aan haar zijde gekregen hebbend, stelde de bank de makelaar aansprakelijk voor de schade die de bank als gevolg van het verwijtbaar handelen van de makelaar had geleden. Als de makelaar zijn werk zorgvuldig zou hebben gedaan, zou de bank immers een veel lager krediet hebben verstrekt.

Er volgden civielrechtelijke procedures bij de Rechtbank en het Gerechtshof ⁱ.

Zorgplicht

Het staat buiten kijf dat een makelaar ook jegens banken een zorgplicht heeft - ook al is de ondernemer de opdrachtgever van de makelaar. Een makelaar kan doorgaans immers weten dat de bank bij de te nemen financieringsbeslissing gebruik maakt van het taxatierapport. Dat betekent dat het voor een makelaar voorzienbaar is dat de bank schade lijdt als de taxatiewaarde te hoog wordt begroot.

Clausule

De makelaar verweerde zich echter met de stelling dat dat hij in het taxatierapport een exoneratieclausule had opgenomen: “Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven [staat] in het doel van de taxatie. Door mij wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming mijnerzijds. Dientengevolge aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik van het doel waartoe het is opgemaakt.”

Wie mocht nu wat verwachten? Mocht de makelaar verwachten dat het taxatierapport alleen door diens opdrachtgever zou worden gebruikt? Of mocht de bank verwachten dat de makelaar er rekening mee zou houden dat het taxatierapport, ondanks de clausule, ook door de bank zou worden gebruikt?

Geen schadevergoeding

Het Hof oordeelde dat de makelaar niet alleen met het belang van zijn opdrachtgever, maar ook met het belang van de bank rekening diende te houden, of dat hij diende te voorkómen dat de bank vertrouwen zou stellen in de in het taxatierapport vermelde gegevens.

Het Hof oordeelde dat de makelaar niet alleen met het belang van zijn opdrachtgever, maar ook met het belang van de bank rekening diende te houden, of dat hij diende te voorkómen dat de bank vertrouwen zou stellen in de in het taxatierapport vermelde gegevens. En, zo oordeelt het Hof, dit laatste kon de makelaar doen door een beding op te nemen in zijn rapport. Aangezien de makelaar dat ook daadwerkelijk had gedaan, had de bank het nakijken. De door de bank gevorderde schadevergoeding werd niet toegewezen.

Het Hof liet bij dit oordeel meewegen dat een bank een grote en professionele partij is, die gespecialiseerd is in het verstrekken van financieringen. Deze grote partij had kennis kunnen (en dus moeten) nemen van de clausule, en had desgewenst zelf een taxatie kunnen laten uitvoeren.

Kleine zinnetjes, grote gevolgen

Enkele kleine zinnetjes kunnen dus verstrekkende gevolgen hebben. De clausule in het rapport leek (en was misschien ook wel) een standaardzin, maar de makelaar heeft er veel baat bij gehad.

ⁱ Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7353.