Vastgoedtransacties, non-conformiteit en aansprakelijkheid: de feiten bepalen het recht
Het gebeurt regelmatig dat de koper van een woning er naar verloop van tijd achter komt dat er aan de woning gebreken kleven of dat niet is geleverd wat is overeengekomen. Binnen 2 maanden na het ontdekken van de gebreken dient daarover te worden geklaagd bij de verkoper. In sommige gevallen kan het echter voor de hand liggend zijn de verkoopmakelaar aan te spreken. Bijvoorbeeld indien er bij de verkoper vermoedelijk geen verhaal van de schade mogelijk is.
Van een makelaar mag immers worden verwacht dat hij zorgvuldigheid betracht, ook jegens derden – zoals de koper. De vraag of een makelaar aansprakelijk kan worden gesteld, kan echter niet eenduidig worden beantwoord. Dit blijkt eens te meer uit het op 17 februari 2012 door de Hoge Raad gewezen arrest dat de roepnaam “Savills/Pasman” heeft meegekregen (HR 17 februari 2012, NJ 2012, 290)/
Wat is het verhaal? Savills treedt namens verkoper op als verkoopmakelaar van een bedrijfspand. Het pand wordt uiteindelijk verkocht aan Pasman. Als makelaar heeft Savills een verkoopbrochure opgesteld, waarin onder meer staat wat de oppervlakte van het bedrijfspand is. In dezelfde verkoopbrochure staat tevens dat alle informatie in de brochure vrijblijvend is en dat geen enkele aansprakelijkheid wordt aanvaard. Savills heeft deze gegevens ontvangen van de verkoper (die het pand zelf had gebouwd) en heeft deze niet meer gecontroleerd.
Pasman komt er na de koop achter dat het bedrijfspand 15% kleiner is dan vermeld in de verkoopbrochure. Dit, terwijl Pasman voornemens was (en dat ook heeft meegedeeld) het bedrijfspand bedrijfsmatig te gaan verhuren per vierkante meter. Pasman dagvaardt de makelaar Savills wiens verkoopbrochure hem op het verkeerde been zette en vordert de gederfde huurinkomsten.
De Hoge Raad – die als hoogste rechtelijke instantie het arrest van het hof vernietigt en de zaak voor inhoudelijke behandeling terugverwijst naar het hof – benadrukt het belang van alle omstandigheden van het geval. Het hof achtte doorslaggevend dat het van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht dat hij oppervlaktegegevens van een bedrijfspand ( zeker als dat commercieel verhuurd gaat worden) zelf controleert. De Hoge Raad oordeelde dat het hof ten onrechte voorbij was gegaan aan de exoneratieclausule in de verkoopbrochure. In deze exoneratie stond zelfs dat de oppervlaktegegevens van derden afkomstig waren. Voorts had aandacht moeten worden geschonken aan het gegevens dat de kopende partij Pasman geen enkele moeite heeft gedaan om de oppervlakte gegevens te controleren of contractueel vast te leggen.
Hoe de inhoudelijke beoordeling door het hof uiteindelijk uitpakt, is nog niet bekend. De les is echter – en dat geldt voor alle discussies over gebreken (non-conformiteit) bij vastgoedtransacties – dat steeds alle omstandigheden van het geval moeten worden meegenomen. Het recht zit in de feiten, zoals de befaamde rechtsgeleerde Paul Scholten 70 jaar geleden reeds opmerkte. Dat geeft eens te meer het belang aan van het opbouwen van een schriftelijk dossier. Ook kan het raadzaam zijn om als koper een aankoopmakelaar in te schakelen. Voorkomen is uiteraard beter dan genezen.
Heeft u vragen over een vastgoedtransactie of bent u wellicht betrokken in een discussie over non-conformiteit? Onze advocaten van de praktijkgroep Bouwrecht (en vastgoed) adviseren u graag.
