Uitleg hypotheekakte: objectief of subjectief?

Hoe moet de inhoud van een overeenkomst worden uitgelegd? Over die vraag zijn al heel wat discussies en rechtszaken gevoerd. De Hoge Raad heeft die vraag in een aantal arresten steeds verder ingevuld. Een recent arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch werpt mogelijk een nieuw licht op de uitleg van een hypotheekakte. Het hof bepaalde kort gezegd dat in beginsel groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, maar dat beslissend blijft wat partijen in de gegeven omstandigheden mochten verwachten. Deze uitspraak is mijns inziens echter onjuist. Hieronder eerst een samenvatting van de belangrijkste arresten over uitleg, daarna meer over de uitspraak van het hof.

De basis: Haviltex

Al in 1981 bepaalde de Hoge Raad dat bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van het contract:  “het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.” Dit betekent dat de bedoeling van partijen en hetgeen tijdens de onderhandelingen naar voren is gekomen, een grote rol kan spelen bij de uitleg van de tekst.

Commerciële contracten: Lundiform/Mexx

Het Haviltex-arrest lijkt de rechtszekerheid uit te hollen. Als de rechten en plichten van partijen anders kunnen zijn dan die op basis van de tekst van de overeenkomst lijken, weet niemand precies waaraan hij toe is. Daarom heeft de Hoge Raad in 2013 bepaald dat bij de uitleg van een (commercieel) contract tussen professionele partijen in beginsel groot gewicht moet worden toegekend aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen in het contract. Toch kunnen de omstandigheden aanleiding geven voor een andere uitleg, bijvoorbeeld als het contract is opgesteld door een professionele partij met juristen, terwijl de andere partij kleiner is en weinig juridische ondersteuning heeft.

Zie over toepassingen van deze uitlegregels in de praktijk: Overeenkomsten uitleggen, een update

Cao-maatstaf

Omdat individuele werknemers niet bij de totstandkoming van een cao zijn betrokken en omdat het onwenselijk is dat een cao niet voor alle partijen op dezelfde wijze wordt uitgelegd, heeft de Hoge Raad bepaald dat voor de uitleg van een cao in beginsel de bewoordingen daarvan, gelezen in het licht van de gehele tekst van die overeenkomst, van doorslaggevende betekenis zijn.

Uitleg notariële (hypotheek)akte volgens Hoge Raad

Ten aanzien van notariële akten die strekken tot levering van registergoederen en de vestiging van beperkte rechten (hypotheek, opstal) daarop, heeft de Hoge Raad bepaald dat de uitleg moet geschieden volgens de “in de notariële akte […] uitgedrukte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving […]”. Een achterliggende reden hiervan is dat notariële akten worden ingeschreven in de openbare registers en kunnen worden ingezien door derden. Derden kunnen zelfs hun rechtspositie bepalen aan de hand van (o.a.) de ingeschreven akte. De subjectieve partijbedoelingen spelen daarbij dus in mindere mate een rol.

Inhoud van overeenkomst opgenomen in latere notariële akte

Wat als de inhoud van een obligatoire overeenkomst (een overeenkomst waaruit rechten en plichten voor partijen voortvloeien, bijvoorbeeld een koopovereenkomst) is opgenomen in een notariële akte? Daarover oordeelde de Hoge Raad als volgt. De obligatoire overeenkomst moet zelf worden uitgelegd volgens de Haviltex-maatstaf. Als die overeenkomst is opgenomen in een notariële akte, levert die overeenkomst tussen partijen dwingend bewijs op volgens de objectieve maatstaf, maar hiertegen staat tegenbewijs open (HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933). Dat tegenbewijs kan betrekking hebben op alle omstandigheden van het geval.

Uitleg hypotheekakte bij realisatie vastgoed

Recent oordeelde het gerechtshof ’s-Hertogenbosch over de uitleg van een hypotheekakte (gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 januari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:6). De kwestie ging over een woonvoorziening die (zorg)vastgoed wilde ontwikkelen, en ten behoeve van de bouw een financiering verkreeg bij een investeringsmaatschappij. Als zekerheid voor de investeringsmaatschappij werd bij notariële akte een hypotheekrecht gevestigd. Tevens werd een zogenaamde winstdelingsregeling in de hypotheekakte opgenomen. Uit het arrest kan niet worden afgeleid dat deze regeling ook in de (afzonderlijke) geldleningsovereenkomst was opgenomen.

Gedurende het bouwproces werd een kandidaat koper voor het vastgoed gevonden. Op grond van de hypotheekakte had de investeringsmaatschappij echter het recht om het bod van de derde te evenaren. De investeringsmaatschappij maakte gebruik van dit recht, en kocht het pand van de woonvoorziening. Vervolgens startte de investeringsmaatschappij een discussie over de naleving van de winstdelingsregeling. De inhoud van die discussie blijkt uit het arrest en laat ik hier achterwege.

Tussen partijen speelt in de gerechtelijke procedure een geschil over de uitleg van de winstdelingsregeling die in de hypotheekakte was opgenomen. Volgens de rechtspraak van de Hoge Raad zou een objectieve uitleg van de bepaling in de hypotheekakte voor de hand liggen. Het hof oordeelt echter:

“ 3.5.2 […] Beoordeling van de vraag welke uitleg aan de tussen partijen gemaakte afspraken in de hypotheekakte moet worden gegeven, vindt plaats aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt met zich dat bij een commercieel contract als het onderhavige en met professionele partijen als de onderhavige, in beginsel groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen in onderling verband en samenhang gezien, maar dat beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bewoordingen mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.” 

Is de beoordeling van het hof juist?

Mijns inziens niet. Uit de beschrijving van de feiten door het hof kan niet worden afgeleid dat de winstdelingsregeling al was opgenomen in de overeenkomst van geldlening die tussen partijen was gesloten. Als het inderdaad zo is dat deze regeling enkel in de hypotheekakte is opgenomen, moet deze bepaling aan de hand van de objectieve maatstaf worden uitgelegd. In dat licht lijkt de overweging van het hof, dat de zin die partijen aan de bewoordingen mochten toekennen beslissend is, niet te stroken met de jurisprudentie van de Hoge Raad. Ik ben dan ook benieuwd of de investeringsmaatschappij (die in het ongelijk werd gesteld) in cassatie tegen dit arrest gaat.