Toegestane huurverhoging in de vrije sectorhuur

Zowel bij huurders als verhuurders bestaat regelmatig onduidelijkheid over de vraag welke huurverhoging toelaatbaar is. Een huurder zal echter willen weten welk huurverhogingsvoorstel hij mag weigeren en een verhuurder zal willen weten met hoeveel hij de huur kan verhogen. Zeker wanneer een verhuurder constateert dat de hoogte van de huur aanzienlijk lager is dan die van vergelijkbare woonruimte, zal hij de huurprijs ineens willen verhogen tot een zogenaamde marktconforme huurprijs. Kan dat zomaar, ook als de huurprijs meer dan verdubbelt?  

Onderscheid in type huur

Allereerst is van belang om vast te stellen van welk type huur sprake is. Binnen het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde huur en niet-geliberaliseerde huur. In de volksmond zijn deze twee huurvormen beter bekend als sociale huur (geliberaliseerd) en vrije-sectorhuur (niet-geliberaliseerd).

Het antwoord op de vraag van welk type huur sprake is, is afhankelijk van de eerste maand huur (zonder servicekosten) die de huurder betaalde toen hij in zijn woning intrek nam. Dit is de zogenaamde aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van dat moment, dan is sprake van vrije-sectorhuur. Voor het jaar 2019 is de huurliberalisatiegrens € 720,46.

Voor woningen in de vrije-sectorhuur gelden in tegenstelling tot de sociale huursector géén overheidsregels voor de maximale huurverhoging. Wel geldt de wettelijke regel dat de huur maar één keer per twaalf maanden mag worden verhoogd. Bevat de huurovereenkomst bepalingen over de wijze waarop een huurverhoging tot stand komt, dan is de huurder hier in de meeste gevallen aan gebonden.

Geen bepaling over huurverhoging

Is er sprake van vrije-sectorhuur en staat er niets in de huurovereenkomst over de mogelijkheid om de huurprijs te verhogen? Dan kan de verhuurder elk voorstel tot huurverhoging doen die hij wil. Stemt de huurder niet in met zijn voorstel, dan kan de verhuurder naar de rechter stappen. Oordeelt de rechter dat de verhuurder een redelijk huurverhogingsvoorstel heeft gedaan, dan krijgt de huurder nog eenmaal de gelegenheid om de huurverhoging te accepteren. Doet hij dit niet, dan zal de verhuurder de huurovereenkomst mogen beëindigen en zal de huurder de woning moeten verlaten.

Wat is een redelijk voorstel?

Stemt een huurder niet in met een huurverhogingsvoorstel, dan kan de rechter worden gevraagd zich uit te spreken over het huurverhogingsvoorstel. Het komt er dan op aan wat een redelijk voorstel is. Aangezien de wet geen beoordelingsmaatstaf biedt, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn bij de redelijkheidstoets. De huurprijs van vergelijkbare woonruimte of de zogenaamde markthuurprijs kan bij deze beoordeling een belangrijke mate meewegen. Het gaat er uiteindelijk om of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het voorstel aanvaardt.

Ter illustratie

De volgende zaak deed zich voor bij het gerechtshof Amsterdam. De huurder betaalde per maand een huurprijs van € 540,15 per maand. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomst was deze prijs hoger dan de liberalisatiegrens en dus was sprake van vrije-sectorhuur. Op enig moment stelde de verhuurder voor de huurprijs te verhogen tot € 1.600,- per maand (bijna drie keer zo hoog). De huurder wijst dit voorstel af, net zoals zij een voorstel tot verhoging van de huur tot € 2.250,- (ruim vier keer zo hoog) een jaar eerder ook al afwees.

De verhuurder zegt hierop de huurovereenkomst op en gaat naar de rechter. Na bij de rechtbank in het ongelijk te zijn gesteld, gaat de verhuurder in hoger beroep en verzoekt hij het hof om het einde van de huurovereenkomst uit te spreken. Aan zijn vorderingen legt de verhuurder onder meer ten grondslag dat de huurder niet heeft ingestemd met een redelijk voorstel tot verhoging van de huur. In de voorafgaande procedure bij de rechtbank had een deskundige vastgesteld dat het huis in een zeer matige en slechte conditie verkeert en een maximale huur van € 1.250,- redelijk zijn.

Het hof verwerpt dit standpunt van de deskundige. Volgens het hof kan, op grond van de vergelijking van de deskundige met omliggende woningen, aangenomen worden dat een dergelijk grote woning met tuin gelegen op zo’n populaire locatie in Amsterdam zeker voor een bedrag van € 1.600,- zal kunnen worden verhuurd, ook al is de uitvoering van de woning gedateerd en al bestaat er aanzienlijk achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van het pand. Het hof ziet niet in waarom het bestaan van achterstallig onderhoud, of het verrichten van herstelwerkzaamheden in verband daarmee, aan de redelijkheid van het voorstel in de weg zou staan.

Het hof is dan ook van oordeel dat het voorstel om de huur te verhogen tot € 1.600,- per maand een redelijk aanbod is geweest. Het niet aanvaarden daarvan vormt een grond voor beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder krijgt nog eenmaal de mogelijkheid om het huurverhogingsvoorstel te accepteren. Blijft aanvaarding uit, dan zal de huurovereenkomst eindigen.

De volledige uitspraak is hier te vinden.

Tot slot

Bent u huurder en twijfelt u over de redelijkheid van een door de verhuurder gedaan huurverhogingsvoorstel, of bent u verhuurder en wenst u de huur van een verhuurde woning te verhogen? Laat u adviseren door een van onze huurrechtspecialisten.