Stankoverlast uit de spouw

Een nieuw huis

Graag stel ik u voor aan Peter en Annemieke, twee mensen van middelbare leeftijd¹.  Samen hebben zij gespaard om een nieuw huis te laten bouwen. Nadat de financiering is geregeld met de bank is het eindelijk zover: op 5 april 2012 sluiten zij met de projectontwikkelaar een koop-/aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning op een perceel grond. De Woningborg Garantie- en waarborgregeling 2010 is op de overeenkomst van toepassing, net als de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (versie 1 januari 2010). Dit geeft Peter en Annemieke een vertrouwd gevoel. Eind juni wordt de woning al opgeleverd, waarna enkele afbouwwerkzaamheden door derden worden verricht. In september 2012 betrekken Peter en Annemieke hun nieuwe huis. Zij zijn tevreden. 

Stankoverlast

In de meivakantie van 2013 merken Peter en Annemieke voor het eerst dat er een vreemde geur hangt in een van de kamers aan de voorzijde van het huis, ter hoogte van hun Franse balkon. Zij klagen hierover bij de projectontwikkelaar. Die reageert behoorlijk bot op hun klacht: de onderhoudstermijn van zes maanden na oplevering is inmiddels verstreken, en hij is niet van plan de klachten te onderzoeken. Peter en Annemieke schakelen Woningborg in, waarna een bemiddeling wordt gestart. Een deskundige komt samen met de projectontwikkelaar naar het huis van Peter en Annemieke om de klacht te beoordelen. Op 7 november 2013 brengt Woningborg een rapport uit waarin wordt geconcludeerd dat geen extreme onaangename lucht is waargenomen. Wel zijn er “bouwluchtjes/luchtjes afkomstig van nieuwe bouwmaterialen” geroken, welke volgen het rapport zullen verdwijnen door goed te ventileren. Peter en Annemieke zijn teleurgesteld en schakelen op eigen kosten een onafhankelijke deskundige in.

Kopers/opdrachtgevers doen er vaak goed aan op eigen kosten een (uitvoerig) onderzoek naar bouwkundige gebreken te laten uitvoeren door een deskundige.

 In april 2014 onderzoekt de deskundige de klacht en brengt daarover een rapport uit. Uit dat rapport blijkt dat de woning netjes wordt onderhouden en voldoende wordt geventileerd. De waarneembare stank is volgens de deskundige geen gevolg van “bouwluchtjes”, indien dit wel het geval was geweest had de stank immers ook in andere ruimten geroken kunnen worden. De deskundige oordeelt dat de stank waarschijnlijk afkomstig is uit een spouwmuur in de logeerkamer. Om hierover zekerheid te verkrijgen, is een destructief onderzoek vereist; er zal een gat in de muur gemaakt moeten worden. 

Raad van Arbitrage voor de Bouw

Peter en Annemieke wenden zich tot de Afdeling garantiegeschillen van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, welke op grond van het Geschillenreglement bevoegd is. Op grond van artikel 9.2 van de Garantie- en waarborgregeling garandeert de projectontwikkelaar dat het huis voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit. Ook garandeert de ontwikkelaar dat het huis onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, zo volgt uit artikel 9.3. De ontwikkelaar voert aan dat bij oplevering geen sprake was van stankoverlast in de logeerkamer, en dat diverse afbouwwerkzaamheden door derden zijn verricht. Eerst na de onderhoudstermijn is door Peter en Annemieke geklaagd. Bovendien is de woning luchtdicht gebouwd, aldus de ontwikkelaar. Hij stelt zich derhalve op het standpunt dat door Peter en Annemieke op geen enkele wijze is aangetoond dat het optreden van deze stankoverlast  -voor zover niet tolerabel- te wijten is aan een niet deugdelijke uitvoering van het werk en een schending van de Woningborg garantie oplevert. De aangestelde arbiter wil zijn eigen zintuigen gebruiken om het geschil dat naar aanleiding van de klacht is ontstaan te beoordelen. Daartoe bezoekt hij de woning, waarbij hij eerst door alle andere vertrekken in de woning loopt voordat hij de betreffende logeerkamer binnengaat. In de logeerkamer ruikt arbiter een bedompte lucht. Vervolgens dient arbiter te beoordelen of de projectontwikkelaar inderdaad tekortgeschoten is in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen. Hij overweegt dat tal van oorzaken zijn aan te wijzen voor het ontstaan van een dergelijke geur. Hoewel hij zich kan voorstellen dat Peter en Annemieke de lucht in de logeerkamer als onprettig ervaren, constateert hij dat zij niet aannemelijk hebben gemaakt, laat staan aangetoond, dat sprake is van een bouwkundige tekortkoming waarvoor de ontwikkelaar aansprakelijk is. 

Destructief onderzoek

De gemachtigde van Peter en Annemieke stelde dat de Raad ambtshalve een deskundige aan kan wijzen om de klacht te onderzoeken, en dat het in procedures als onderhavige gebruikelijk is dat van die bevoegdheid gebruik wordt gemaakt. Arbiter merkt echter op dat er al onderzoeken zijn verricht door Woningborg en een door Peter en Annemieke ingeschakelde deskundige, welke laatste heeft geconcludeerd dat destructief onderzoek zal moeten worden verricht. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen geeft de Raad opdracht tot destructief onderzoek. Omdat er in dit geval “nog geen begin van bewijs is dat er sprake is van een aan onderneemster te wijten constructie c.q. bouwfout dan wel een andersoortige tekortkoming” ziet arbiter in dit geval geen aanleiding een destructief onderzoek te gelasten. Hij wijst de vorderingen tot herstel van Peter en Annemieke dan ook af. Overigens merkt hij op dat het Peter en Annemieke vrij staat dat onderzoek op eigen initiatief te laten uitvoeren. 

Conclusie

Uit het verhaalvan Peter en Annemieke blijkt eens te meer het belang van een zorgvuldige bewijsvoering. In bouwgeschillen is het cruciaal aan te tonen dat de (onder)aannemer of projectontwikkelaar aansprakelijk is voor de gebreken. Kopers/opdrachtgevers doen er vaak goed aan op eigen kosten een (uitvoerig) onderzoek naar bouwkundige gebreken te laten uitvoeren door een deskundige. Zij lopen dan het risico dat de uitkomst van het deskundigenrapport teleurstellend is. Toch is het verstandig een deskundige in te schakelen en hem al het benodigde onderzoek te laten uitvoeren. Wie stelt dat een ander aansprakelijk is voor bouwkundige gebreken, dient dit immers te bewijzen. 

Heeft u net als Peter en Annemieke klachten over hetgeen uw projectontwikkelaar of aannemer heeft gerealiseerd? Neem dan vrijblijvend contact op met bouwrechtspecialisten Lennart Alberts en Gert Weerheim van BVD advocaten.

¹ Peter en Annemieke zijn fictieve namen. Hun verhaal is gebaseerd op de uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 10 december 2015, nr. 80899.