Planschade: wat valt onder een normaal maatschappelijk risico?
Planschade doet zich voor indien de bestemming van een omliggend perceel verandert en deze verandering leidt tot waardedaling van het eigen perceel. Een voorbeeld. De bestemming van het aangrenzende perceel verandert van “tuinen” in “woondoeleinden” en hierdoor wordt de realisatie van 2 woningen mogelijk gemaakt. Het prachtige uitzicht uit het verleden verdwijnt hierdoor en in plaats daarvan staat het aanvankelijk huis nu “ingeklemd”, waardoor de privacy afneemt. Het schept geen verbazing als vervolgens uit een taxatie voortvloeit dat de waarde van de woning met enkele procenten is gedaald. In het planschaderecht is het plan, het bestemmingsplan, uitgangspunt. Ongeacht of de door het bestemmingsplan mogelijk gemaakte bebouwing ook daadwerkelijk verrijst, ontstaat een recht op planschadevergoeding. Dat betekent dat goed opletten vereist is. Indien u de schade wilt verhalen, dient binnen 5 jaar na de bestemmingsplanwijziging dient namelijk een planschadeverzoek te zijn ingediend.
Het planschaderecht is met de komst van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) de laatste jaren sterk veranderd. Deze wet is in werking getreden op 1 juli 2008. In de periode daarvoor was het uitgangspunt in wet en jurisprudentie dat schade die het gevolg was van planologische maatregelen niet tot de normale risico’s behoorde. Met de komst van de nieuwe Wro is dat aanzienlijk gewijzigd. Artikel 6.2 van deze wet bepaalt dat binnen het “normale maatschappelijk risico vallende” schade voor rekening van de aanvrager moet blijven.
De vraag is echter: wat is dat maatschappelijk risico? Sinds 1 september 2010 is dat in ieder geval een forfait van 2% van de waarde van het onroerend goed. Indien het onroerend goed door een bestemmingswijziging dus met 2% in waarde daalt, dient dit voor rekening van de aanvrager (van planschadevergoeding) te blijven. Wat als de waardedaling meer bedraagt dan die 2%? Daarover is de jurisprudentie zich op dit moment aan het ontwikkelen. Want ook dan geldt dat indien deze schade onder het normale maatschappelijke risico ligt, deze niet zal worden vergoed.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft onlangs (op 29 februari 2012) een uitspraak gewezen die enige vragen beantwoordt (LJN: BV7254). De Afdeling stelt dat “normaal maatschappelijk risico” van toepassing is indien een planologische ontwikkeling:
“als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.”
Dus behoort een ontwikkeling tot het normaal maatschappelijk risico als deze niet geheel onvoorzienbaar was. Om vervolgens te bepalen wat “in de lijn der verwachtingen” ligt, zijn met name de omstandigheden van het geval belangrijk (zie r.o. 2.11.1 van de uitspraak). Als handvat kan in ieder geval het volgende criterium worden genoemd: in hoeverre sluit de nieuwe bebouwing aan op de structuur van de omgeving? Indien een woning bijvoorbeeld reeds aansluit op bestaande bebouwing ligt het in de lijn der verwachtingen dat deze bebouwing zich zal uitbreiden naar de tot dan toe onbebouwde percelen. Juist omdat de omstandigheden van het geval zo belangrijk zijn, is het zaak de beslissingen van de gemeente op planschadeverzoeken kritisch te bekijken. Dat geldt even goed voor een benadeelde partij, als voor een (door de bestemmingswijziging) begunstigde partij met wie de gemeente een planschadeovereenkomst heeft gesloten.
