Erfdienstbaarheid van licht afdwingbaar?

Kan het recht op lichtinval bij de rechter worden afgedwongen als de buurman een hoge schutting plaatst? Een tuinder in Noord-Holland heeft daarover jarenlang geprocedeerd, en niet zonder succes. Uiteindelijk stelde de Hoge Raad hem op 8 september 2017 in het gelijk: zijn recht op lichtinval moet gerespecteerd worden. Hieronder een korte uitleg.

Oude afspraak

Een tuinder in Noord-Holland, ik noem hem Jan, kocht in 1962 een perceel grond. In 1965 kreeg hij de gelegenheid om een gedeelte van het perceel van zijn buurman te kopen. Dat leek Jan wel wat. Op het aangeboden stuk grond stond namelijk een mooie tuindersschuur. Jan dacht na over de gebruiksmogelijkheden en bedong bij zijn buurman dat hij daglicht in de schuur zou blijven ontvangen. Die afspraak werd als erfdienstbaarheid vastgelegd in de notariële akte van levering. De akte luidde:

‘de ERFDIENSTBAARHEID VAN LICHT, inhoudende het recht tot het hebben van ramen voor toetreding van licht in de oostgevel van de verkochte schuur, zoals thans bestaande. Tevens wordt bij deze aan de eigenaar van het heersend erf bij wege van tijdelijke ontheffing van vorenbedoelde, bij deze gevestigde erfdienstbaarheid, toestemming verleend in de voor de lichttoetreding bestemde ramen doorzichtig glas te hebben zoals thans het geval is, zullende deze ontheffing echter komen te vervallen op eerste schriftelijke vordering door de eigenaar van het lijdend erf gedaan aan de eigenaar van of zakelijk gerechtigde tot de op het heersende erf staande schuur, en alsdan onmiddellijk witkalken der ramen of vervanging door ondoorzichtige ramen moeten plaats vinden.’ 

Nieuwe buurman, hoge schutting

In 1999 kreeg Jan een nieuwe buurman. Deze nieuwe buurman verhoogde de schutting tussen zijn perceel en dat van Jan. U voelt het al aankomen: door de verhoging van de schutting zat Jan in de schuur in het donker. Volgens Jan komt door de nieuwe schutting wel 60% minder licht binnen dan voorheen. Jan liet het daar niet bij zitten en stapte naar de rechter. Hij vorderde verwijdering van de hoge schutting.

Afspraak duidelijk? 

Nu er vrijwel geen beperkingen op het recht op lichtinval zijn opgenomen, is een vermindering van 60% van de lichtinval niet acceptabel

Zowel bij de rechtbank als bij het gerechtshof ving Jan echter bot: de rechters en raadsheren vonden de hierboven geciteerde bepaling kort gezegd te vaag. Met een beroep op art. 5:73 BW, waarin is bepaald dat de inhoud en wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid moeten blijken uit de akte van vestiging, werd de vordering van Jan afgewezen. Het gerechtshof oordeelt dat niet duidelijk is welke verplichting er uit de bepaling volgt. Bovendien volgt uit de bepaling niet hoeveel lichtinval er moet zijn in de schuur, waardoor niet kan worden beoordeeld of er nu te weinig lichtinval is, aldus het hof.

Oordeel

De Hoge Raad denkt daar anders over en vernietigt het arrest van het gerechtshof. De Hoge Raad wijst op het oude artikel 727 BW dat gold ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid (in 1965). Dat artikel regelde specifiek de erfdienstbaarheid van licht. Daarom kan volgens de Hoge Raad niet worden geoordeeld dat de oude bepaling in de akte te vaag is. Er volgt een tegenovergestelde redenering: nu er vrijwel geen beperkingen op het recht op lichtinval zijn opgenomen, is een vermindering van 60% van de lichtinval niet acceptabel. De buurman die zijn schutting had verhoogd, zal hem daarom (deels) moeten afbreken.

De vastgoedspecialisten van BVD advocaten denken graag met u mee waar het gaat om erfdienstbaarheden. Zij begrijpen hoe vervelend het is om een geschil met de buren te hebben. Neem daarom gerust contact op om uw probleem voor te leggen.