De kern van het probleem
Wanneer een recreatiepark failliet gaat, wordt een curator aangesteld die belast is met het beheer en de afwikkeling van de failliete boedel. Tot deze boedel behoren alle bezittingen van het recreatiepark, waaronder grond in eigendom én - als gevolg van de natrekking - alle onroerende zaken die daarop staan. Dit betekent dat chalets en stacaravans die door natrekking eigendom zijn geworden van het recreatiepark, in beginsel tot de boedel behoren. Bij een faillissement van het recreatiepark komen recreanten hierdoor in een lastige positie terecht: hun chalet of stacaravan valt in principe in de faillissementsboedel en kan door de curator worden verkocht.
Een schrijnend voorbeeld van de gevolgen van natrekking is een zaak waarin een leverancier vijftien chalets had verkocht en geleverd aan een recreatiepark.1 Het park betaalde de koopsom van circa € 1,1 miljoen niet. De leverancier haalde de chalets vervolgens terug met een beroep op een eigendomsvoorbehoud. Toen het park vervolgens failliet ging, oordeelde de rechtbank echter dat de chalets als onroerende zaken door natrekking eigendom waren geworden van het park en daarmee onder het hypotheekrecht van de bank vielen. Door de natrekking was het eigendomsvoorbehoud verloren gegaan. De leverancier had de chalets daarom niet mogen verwijderen en werd zelfs veroordeeld tot schadevergoeding. Het resultaat was dat de leverancier lege handen achterbleef: geen chalets, geen koopsom én een veroordeling tot schadevergoeding.
Het wegbreekrecht
Gelukkig biedt de wet voor recreanten een belangrijke uitweg: het wegbreekrecht. Op grond van artikel 7:216 lid 1 BW heeft een huurder de bevoegdheid om door hem aangebrachte toevoegingen aan het gehuurde ongedaan te maken. Concreet betekent dit dat recreanten de natrekking kunnen doorbreken door het chalet of de stacaravan van de standplaats te verwijderen. Het wegbreekrecht kan ook worden uitgeoefend in faillissement. Zelfs wanneer de curator de huurovereenkomst namens het failliete recreatiepark heeft opgezegd, behoudt een recreant als huurder dit recht. De curator moet dit dan ook accepteren.2
Wel is er één cruciaal aandachtspunt: het wettelijke wegbreekrecht van artikel 7:216 BW geldt alleen voor toevoegingen die een recreant zelf heeft aangebracht. Een huurder die bij aanvang van de huur het chalet of de stacaravan niet zelf heeft geplaatst - bijvoorbeeld omdat deze al op de standplaats stond en is overgenomen van een vorige huurder - kan in beginsel geen rechten ontlenen aan het wettelijke wegbreekrecht.
Verder is van belang dat artikel 7:216 BW van regelend recht is. Dit betekent dat in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden het wegbreekrecht contractueel kan zijn uitgesloten door het recreatiepark. Anderzijds kan hierin ook juist zijn bepaald dat de huurder na beëindiging van de huurovereenkomst de verplichting heeft het chalet of de stacaravan te verwijderen. Door een dergelijke bepaling wordt als het ware een contractueel wegneemrecht gecreëerd. Dit geldt dan óók voor huurders die het chalet of de stacaravan niet zelf hebben geplaatst.
Tot slot zijn er ook nadelen verbonden aan het wegbreekrecht. Het vervoeren van een chalet of stacaravan kan al snel vele duizenden euro's kosten en komt voor rekening en risico van de recreant. Bovendien zijn niet alle chalets en stacaravans geschikt voor transport en is het voor een koper niet altijd eenvoudig om een nieuwe standplaats te vinden.
Het recht van opstal
Een verdergaande bescherming biedt het recht van opstal. Het vestigen van een recht van opstal is de meest effectieve manier voor recreanten om hun positie te beschermen tegen een faillissement van het recreatiepark.
Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen of werken in eigendom te hebben.3 Door een opstalrecht te vestigen, wordt een splitsing aangebracht in de eigendom van de grond en de eigendom van het chalet of stacaravan. Hierdoor wordt gegarandeerd dat een recreant hiervan eigenaar blijft en deze niet valt in een eventueel faillissement van het recreatiepark.
Het grote voordeel van een recht van opstal is dat dit een zakelijk recht is dat is gekoppeld aan de specifieke standplaats. Hierdoor kan dit recht tegen iedereen en in iedere situatie worden ingeroepen, waaronder tegen een curator.
Van belang is dat het vestigen van een opstalrecht via de notaris moet plaatsvinden en kosten met zich meebrengt. Verder is het goed er rekening mee te houden dat een recreant na de vestiging van het opstalrecht zelfstandig zal worden aangeslagen voor overdrachtsbelasting.
Ons advies
Een faillissement van het recreatiepark kan grote gevolgen hebben voor recreanten met een chalet of stacaravan op huurgrond. Door de natrekking valt een chalet of stacaravan op huurgrond van het recreatiepark in principe in de faillissementsboedel. Als een recreant het chalet of de stacaravan zelf heeft geplaatst, kan de recreant in de meeste gevallen gelukkig gebruikmaken van het wettelijke wegbreekrecht om de natrekking te doorbreken. Het is van belang goed te controleren of in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden het wegbreekrecht niet is uitgesloten of wordt beperkt. Als een recreant het chalet of de stacaravan heeft overgenomen van een vorige huurder, kan in beginsel geen gebruik worden gemaakt van het wettelijke wegbreekrecht. Wel is het in dat geval van belang na te gaan of de huurovereenkomst alsnog het recht geeft het chalet of de stacaravan bij het einde van de huur mee te nemen.
Als meer zekerheid gewenst is, kan een recht van opstal worden gevestigd. Dit vereist wel medewerking van het recreatiepark. Tot slot geldt bij een dreigend of daadwerkelijk faillissement van het recreatiepark voor alle betrokken partijen: hoe eerder juridisch advies wordt ingewonnen, hoe beter.
BVD advocaten heeft uitgebreide ervaring in het adviseren van recreanten en eigenaren van recreatieparken over vraagstukken rondom eigendom, huur en faillissement. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op om te bespreken wat wij voor u kunnen betekenen.
1 Rb. Rotterdam, 26 februari 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:1087.
2 Zie hierover Rb. Noord-Holland 20 december 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:11385.
3 Zie artikel 5:101 BW.
