Chalet of stacaravan op huurgrond (deel 1): wie is eigenaar?
Pieter Contermans
2
Op veel recreatieparken kunnen gasten recreëren in hun eigen chalet of stacaravan. Zij huren dan een standplaats van het recreatiepark en kopen de op de standplaats aanwezige recreatiewoning of laten deze op de standplaats plaatsen. De situatie lijkt duidelijk: het recreatiepark is eigenaar van de huurgrond en de recreant is eigenaar van het chalet of de stacaravan. Maar in veel gevallen blijkt dit toch anders te liggen. Hoe dat juridisch zit, leest u in deze blog.
Eigendom van onroerende zaken
In artikel 5:20 lid 1 BW staat dat onder de eigendom van de grond ook de gebouwen en werken vallen die ‘duurzaam met de grond zijn verenigd’. Daarnaast bepaalt artikel 3:3 lid 1 BW dat gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, onroerende zaken zijn. Kortom, de eigenaar van de grond is ook eigenaar van de daarop aanwezige onroerende zaken. Dit roept de vraag op of chalets en stacaravans roerende of onroerende zaken zijn. In dat laatste geval zal een recreatiepark als eigenaar van de grond, door ‘natrekking’ namelijk eveneens eigenaar worden van de daarop aanwezige chalets en stacaravans.1
Chalets: roerend of onroerend?
In het zogeheten Portacabin-arrest heeft de Hoge Raad met een aantal criteria verduidelijkt wanneer een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd is en daarom moet worden gezien als een onroerende zaak.2 In verschillende rechtszaken hebben rechters deze criteria toegepast op chalets en stacaravans. Vaak oordelen rechters aan de hand van de Portacabin-criteria, dat chalets en stacaravans onroerende zaken zijn.
Een voorbeeld is een uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch van mei van dit jaar.3 Daarin werd een chalet gezien als onroerende zaak, onder meer omdat:
Het betreffende chalet was gebouwd op basis van een bouwvergunning. Het chalet stond sinds 2012 altijd op dezelfde vaste standplaats en het chalet werd door de gemeente jaarlijks aangeslagen voor onroerende zaakbelasting;
Het chalet was gebouwd op een ijzeren frame dat was geplaatst op houten balken, die weer rustten op de daaronder aangebrachte bestrating. Eventueel aanwezige wielen waren van buitenaf niet zichtbaar, omdat het chalet tot aan de grond was afgewerkt;
De begane grond was voorzien van vloerverwarming en bestond onder andere uit een entree met toegang tot de hal, een woonkamer, een keuken met diverse inbouwapparatuur, een slaapkamer en een badkamer met ligbad, toilet, bidet en wasbak. De eerste verdieping had radiatoren voor verwarming, was bereikbaar via een vaste trap en bestond uit een overloop met toegang tot twee slaapkamers en vaste kasten;
Het chalet was aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel en had vaste gas- water en elektriciteitsaansluitingen en een internetaansluiting;
Het chalet beschikte over een vrijstaande bakstenen garage en berging.
Wat betekent dit voor u?
Deze uitspraak laat zien dat er verschillende redenen zijn waarom een chalet als een onroerende zaak kan worden beschouwd. Aanwijzingen hiervoor zijn onder andere: dat het chalet al lange tijd op een vaste standplaats staat, ontworpen is om permanent op één plaats te blijven, veel verschillende voorzieningen heeft, vaste gas-, water- en elektriciteitsaansluitingen en een internetaansluiting heeft en er bij het chalet behorende bebouwing op de standplaats is geplaatst.
Bij chalets of stacaravans op recreatieparken zullen één of meer van deze omstandigheden zich al snel voordoen. Hierdoor worden chalets en stacaravans op recreatieparken doorgaans als onroerende zaak beschouwd. Maar let op: voor de beoordeling of er sprake is van een roerende of een onroerende zaak, moet naar de huidige en niet naar de toekomstige bestemming worden gekeken. Dit betekent dat als een chalet of stacaravan op het moment van aankoop nog niet duurzaam met de grond is verenigd, er op dat moment sprake is van een roerende zaak in plaats van een onroerende zaak.4
Zowel voor een eigenaar van een recreatiepark als voor een recreant, is het van groot belang om ervan op de hoogte te zijn wanneer een chalet of stacaravan kwalificeert als onroerende zaak. Het belangrijke gevolg van deze situatie is namelijk dat chalets en stacaravans die door recreanten worden gekocht of geplaatst op een recreatiepark, door natrekking eigendom worden van het recreatiepark.
Gelukkig biedt de wet een mogelijkheid om potentiële problemen die hierdoor kunnen ontstaan, op te lossen. In deel 2 van deze blog zal deze mogelijkheid worden besproken en zal worden toegelicht welke verschillende gevolgen het heeft dat chalets en stacaravans op recreatieparken doorgaans als onroerende zaken worden beschouwd.
BVD advocaten heeft uitgebreide ervaring in het adviseren en begeleiden van de koop en verkoop van onroerende zaken zoals chalets en stacaravans en het opstellen van overeenkomsten voor recreatieparken en campings. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op om te bespreken wat wij voor u kunnen betekenen.
1 Natrekking is een vorm van eigendomsverkrijging.
2 Zie HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, r.o. 3.3.
3 Zie Hof ’s-Hertogenbosch 23 mei 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1645.
4 Zie Rb. Zeeland-West-Brabant, 15 april 2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:1837, r.o. 4.9-4.10.
