Btw-vrijgesteld? Dat kan u geld kosten!

De paradox van de omzetbelasting

Bij het horen van het woord vrijstelling denken we al snel aan een besparing. In de omzetbelastingsfeer is niets minder waar. Als bij de levering van een bouwterrein niet tijdig de meest gunstige route wordt gekozen, kan dat maar liefst 15 procent duurder uitpakken. In deze blog leest u eerst hoe het systeem van de vrijstellingen zich verhoudt tot onroerend goed, dan wat de rechtspraak zegt over het begrip bouwterrein en ten slotte wat u kunt doen om zo min mogelijk belasting te betalen.

De vrijstellingen

Omzetbelasting of belasting op de toegevoegde waarde (btw) is een indirecte belasting die wordt geheven op de verkoop van producten of diensten. Ondernemers dragen de geheven btw af aan de overheid, en kunnen de betaalde btw terugvragen. Volgens de wet mag een ondernemer de betaalde omzetbelasting alleen terugvragen als hij zelf btw-belaste prestaties verricht. In een normale situatie slaat de btw uiteindelijk neer op de eindgebruiker - de consument.

Er zijn echter bepaalde goederen en diensten waarvan het wenselijk is dat daar geen btw over wordt geheven bij de eindgebruiker. We hebben het dan bijvoorbeeld over de zorg, culturele uitingen of  onderwijs. De ondernemers die deze diensten verrichten, vaak stichtingen, mogen geen btw in rekening brengen. De belasting slaat dus feitelijk neer op deze ondernemers en niet op de consument. Dit is de paradox van de vrijstelling - als een ondernemer btw-vrijgestelde prestaties verricht kost hem dit juist geld. Hij kan de betaalde btw immers niet in aftrek brengen.

Volgens de wet is ook de levering van onroerende zaken vrijgesteld van btw en wordt deze in plaats daarvan belast met een 6% overdrachtsbelasting. Op deze uitzondering bestaat echter ook weer een uitzondering. De wet bepaalt namelijk dat een bouwterrein wordt belast met btw en niet met overdrachtsbelasting. Indien de koper recht heeft op aftrek van de btw, dan zal hij het liefst het perceel belast met btw verkrijgen, omdat hij deze later toch aftrek kan brengen. Een koper die dit niet kan, zoals een consument of stichting, is juist beter af bij een 6% overdrachtsbelasting. Deze kan hij dan wel niet terugvragen bij de belasting, maar 6% is in ieder geval minder dan 21%.

Een bouwterrein. Wat zegt de rechtspraak?

Het luistert dus nauw of het perceel dat u wilt kopen een bouwterrein is. Het begrip ‘bouwterrein’  is nader gedefinieerd in de rechtspraak.

Volgens het standaardarrest Don Bosco (HvJ EG 19 november 2009) kwalificeert een perceel als bouwterrein als de sloop van de aanwezige gebouwen reeds heeft aangevangen. Als met een sloopkogel slechts één muurtje is ingedrukt kwalificeert een perceel onmiddellijk als bouwterrein en is derhalve sprake van het 21% btw-tarief. Uit dit arrest volgt dus dat het voor consumenten of stichtingen de beste optie is om vóórdat de sloop aanvangt de levering afgerond te hebben. Dan is namelijk slechts 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.

De Hoge Raad heeft echter op 7 juni 2013 (Maasdriel-arrest) een uitspraak gedaan die de definitie van bouwterrein in een ander daglicht stelt. Onze hoogste rechter heeft de uitleg van de Nederlandse wetgeving meer in overeenstemming gebracht met de Europese rechtspraak:

“Deze wetsbepaling moet daarom zoveel mogelijk in overeenstemming met de rechtspraak van het Hof van Justitie worden uitgelegd, zodat hierbij mede rekening moet worden gehouden met de intentie van de bij de levering betrokken partijen mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens.”

Consequentie van deze uitspraak is dus dat een perceel al als bouwterrein wordt gezien als uit de objectieve gegevens blijkt dat er een intentie is om de bestaande bebouwing te slopen en nieuwe bebouwing te plaatsen. Als dus uit de overeenkomst blijkt dat het doel is om de bestaande bebouwing te slopen is er al sprake van een bouwterrein. Het is dus géén vereiste meer dat de sloopwerkzaamheden moeten zijn aangevangen!

Wat nu?

Het Maasdriel-arrest heeft tot gevolg dat een perceel grond nog sneller kwalificeert als bouwterrein. Bij onroerend goed transacties is het daarom essentieel dat tijdig de meest gunstige route wordt gekozen. Laat u daarom adviseren door één van de Vastgoedadvocaten van ons kantoor (0184 61 89 74). Ook voor andere vragen over aanbesteding, projectontwikkeling of ruimtelijke ordening kunt u bij ons terecht.