Aannemer weigert gebreken te herstellen. Wat zijn uw rechten?

Particuliere opdrachtgevers in de bouw hebben een kwetsbare positie. Zij staan vaak tegenover professionele partijen die veel technische vaktermen gebruiken en meer kennis van zaken hebben. In die situatie kan het voor de opdrachtgever lastig zijn om zijn juridische positie te bewaken, bijvoorbeeld tijdens de oplevering. In deze blog vertel ik u het verhaal van Erik en Marieke.

Het nieuwe huis van Erik en Marieke

Erik en Marieke willen graag een nieuw huis laten bouwen. Ze komen in contact met een aannemingsbedrijf dat een offerte uitbracht. Vervolgens sluiten zij een aannemingsovereenkomst, waarop de Algemene Voorwaarden voor Aannemingen in het bouwbedrijf 1992 (AVA 1992) van toepassing zijn. De bouw begint in de zomer van 2014 en op 9 april 2015 meldt de aannemer dat het werk de volgende dag, dus op 10 april 2015, zal worden opgeleverd.

De kosten van herstel mogen zij verrekenen met de facturen van de aannemer, aldus de arbiter.

Aannemer weigert gebreken te herstellen

Tijdens de oplevering wordt, zoals gebruikelijk bij bouwprojecten, een proces-verbaal gemaakt. Daarin worden ook gebreken genoemd die de aannemer nog moet herstellen (na oplevering). De aannemer weigert in dit geval echter om alle gebreken die Erik en Marieke noemden, op te nemen in het proces-verbaal. Sommige punten zag hij, in tegenstelling tot Erik en Marieke, niet als gebrek. Vervolgens dwingt de aannemer Erik en Marieke om de punten die wel op de lijst staan, als hersteld aan te merken. Als zij niet zouden tekenen, mochten zij volgens de aannemer niet in hun huis de volgende dag. Volgens het proces-verbaal van oplevering zijn alle gebreken dus hersteld, terwijl in werkelijkheid geen enkel gebrek is hersteld na de oplevering. De aannemer stoort zich daar niet aan: akkoord is volgens hem akkoord en hij sommeert Erik en Marieke de resterende facturen te voldoen. Zij betalen de facturen niet en doen een beroep op hun opschortingrecht. Dat houd in dat zij de facturen niet voldoen zolang de aannemer niet doet wat hij moet doen.

Erik en Marieke krijgen gelijk

De aannemer laat het daar niet bij zitten en start een procedure bij de Raad voor Arbitrage voor de Bouw (RvA). Hij vordert betaling van zijn facturen. Tijdens de zitting stelt de aannemer dat hij op de dag van de opname, 10 april 2015, alle opleverpunten heeft hersteld en dat Erik en Marieke daarom diezelfde dag op het proces-verbaal een paraaf hebben gezet achter die punten. Erik en Marieke vertellen hun eigen verhaal en willen dat een andere aannemer de gebreken herstelt. De kosten daarvan willen zij verrekenen met de facturen van de eerste aannemer. De arbiter wil er het zijne van weten en bezichtigt het huis. Enkele punten blijken niet te zijn hersteld. Op grond daarvan acht de arbiter het aannemelijk dat de oplevering is verlopen zoals Erik en Marieke stelden: zij werden gedwongen om te tekenen. Daarom is er volgens de arbiter geen sprake van aanvaarding van het werk en de gestelde gebreken.

Het gevolg hiervan is dat Erik en Marieke de nog uit te voeren herstelwerkzaamheden door een derde (een andere aannemer) mogen laten uitvoeren. De kosten van herstel mogen zij verrekenen met de facturen van de aannemer, aldus de arbiter. Van de totale factuurbedrag van € 13.150,88 dienen Erik en Marieke daardoor nog slechts € 4.010,35 te voldoen.

Erik en Marieke zijn fictieve namen. Hun verhaal is gebaseerd op de uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw d.d. 27 oktober 2016 met nummer 35.713. Heeft u als particuliere opdrachtgever ook te maken met een aannemer die niet alle gebreken wil herstellen? Aarzel niet en neem contact op met de bouwrechtspecialisten van BVD advocaten