Beeldkwaliteitsplan bindend bij projectontwikkeling?

Recent heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch zich gebogen over de vraag in hoeverre een beeldkwaliteitplan partijen bindt. De aanleiding hiervoor ligt in de realisatie van een villapark te Venlo waarbij het beeldkwaliteitplan gaandeweg is gewijzigd. Het gerechtshof bepaalt dat het beeldkwaliteitplan - hoewel strikt genomen geen onderdeel van de overeenkomst - bepaalde rechten aan kopers toekent. Het staat de projectontwikkelaar dus niet zonder meer vrij om het plan te wijzigen. Anderzijds kunnen kopers zich tegen begrijpelijke en noodzakelijke wijzigingen in het plan in redelijkheid niet verzetten. De projectontwikkelaar heeft daardoor toch de nodige bewegingsruimte.

Villapark Nieuw Stalberg

Hoewel de uitspraak geanonimiseerd is gepubliceerd, laat het zich raden om welk project dit gaat: Villapark Nieuw Stalberg te Venlo. Een project met oorspronkelijk 90 kavels van ca. 3000 m² waarbij ruimte, weidsheid en een groene uitstraling voorop stonden. Om het exclusieve karakter van het project te waarborgen heeft de ontwikkelaar samen met de gemeente Venlo een beeldkwaliteitplan (hierna: 'BKP') opgesteld. In het BKP was bepaald dat elk ontwerp van een te bouwen woning moest vallen binnen drie vooraf bepaalde bouwstijlen. Elk ontwerp zou bovendien door een Kwaliteitsteam worden getoetst.

De eerste kavels zijn in 2011 en 2012 verkocht. In de koopovereenkomsten was bepaald dat de koper bekend is met het BKP en dat koper de lasten/beperkingen uit het BKP uitdrukkelijk aanvaardt.

Projectontwikkelaar wil wijzigen

Enige tijd na de start van de verkoop werd duidelijk dat de verkoop behoorlijk achter bleef bij de verwachting. Medio 2016 waren er nog slechts 13 (van de 90) kavels verkocht. Begrijpelijkerwijze zocht de ontwikkelaar daarom naar mogelijkheden om de verkoop te bevorderen. Deze mogelijkheden zag de ontwikkelaar in het verruimen van de keuzes die potentiële kopers zouden hebben. Concreet dacht men aan het toevoegen van enkele bouwstijlen aan het BKP en, in een latere fase, aan het aanbieden van kleinere – en dus meer - kavels (vanaf ca. 1200 m²). Deze maatregelen zouden de verkoopbaarheid en realisatie van het project ten goede moeten komen.

De ontwikkelaar heeft meldde in 2014 op de website van het project dat een extra architectuurstijl zou worden toegevoegd aan het project.

Koper verzet zich

Een van de eerste kopers (uit 2012) kreeg lucht van deze koerswijziging van de ontwikkelaar. Hij was daar niet bepaald blij mee. In de eerste plaats omdat hij vreesde voor een ‘wildgroei’ aan bouwstijlen waardoor de uitstraling van het villapark verloren zou gaan. Ook zat het de koper dwars dat hij eerder veelvuldig (kostbare) wijzigingen had moeten doorvoeren om het ontwerp van zijn eigen woning goedgekeurd te krijgen, terwijl de bouwstijlen nu juist werden verruimd.

De koper stelde diverse vragen aan de ontwikkelaar, en schakelde een jurist in. De koper stelde zich op het standpunt dat de koopovereenkomst geen ruimte liet voor een dergelijke afwijking van het BKP. Bovendien, zo stelde de koper, mocht hij erop vertrouwen dat het BKP voor het gehele project zou blijven gelden. Onder die voorstelling van zaken was hij immers ‘warm gemaakt’ voor dit project en onder die voorstelling van zaken had hij gekocht.

Koper haalt bakzeil bij de rechtbank

Partijen werden het niet eens en de koper startte een procedure bij de rechtbank Limburg. Hij vorderde onder meer een verklaring voor recht dat het BKP onlosmakelijk onderdeel vormt van de koopovereenkomst, een veroordeling van de ontwikkelaar tot het ongewijzigd laten van het BKP tijdens het gehele traject en een nader vast te stellen schadevergoeding.

De rechtbank wees alle vorderingen van de koper af. Daartoe overwoog de rechtbank dat het BKP geen document is dat tussen partijen is overeengekomen, dat tussen partijen evenmin is overeengekomen dat het BKP niet eenzijdig door de ontwikkelaar mag worden gewijzigd en dat niet is gebleken dat de ontwikkelaar zodanig wil afwijken van het BKP dat daardoor de kwaliteit van het project daadwerkelijk tenietgaat. Bovendien wees de rechtbank erop dat de koper niet had gesteld dat hij schade had geleden ten gevolge van de (voorgenomen) wijzigingen in het BKP. De koper haalde dus bakzeil bij de rechtbank.

Gerechtshof past de Haviltex-maatstaf toe

De koper liet het hier echter niet bij zitten en ging in hoger beroep. In de procedure bij het gerechtshof stelde de koper o.a. dat de rechtbank ten onrechte enkel naar de tekst van de overeenkomst had gekeken. Het gerechtshof volgt de koper daarin, en overweegt dat de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet enkel kan worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van die overeenkomst. Het komt mede aan op de zin die die partijen over en weer aan elkaars verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).

Vervolgens overweegt het hof dat het BKP weliswaar geen integraal onderdeel van de overeenkomst is, maar dat het BKP wel relevant is vanwege de in de overeenkomst opgenomen lasten en beperkingen op grond van het BKP. Ook overweegt het hof dat de verwachtingen van de koper mede op het BKP gebaseerd zullen zijn. De koper mocht daarom verwachten dat de ontwikkelaar niet alleen aan hem maar ook aan de toekomstige kopers de lasten en beperkingen op grond van het BKP zou opleggen. Ook mag de koper verwachten dat de ontwikkelaar de in de verkoopstukken gegeven voorstelling van zaken realiseert.

Ontwikkelaar krijgt ruimte om te wijzigen

Het voorgaande neemt volgens het hof echter niet weg dat de algemene uitgangspunten in het BKP in de loop van de tijd nader ingevuld kunnen worden. Ontwikkelingen in de tijd kunnen bovendien meebrengen dat de uitgangspunten moeten worden bijgesteld.

Deze maatstaf brengt volgens het hof mee dat de koper, als sprake is van een wijziging in het BKP, geen belang heeft bij zijn vordering als hij zich in redelijkheid niet kan verzetten tegen de wijziging. Het gerechtshof noemt dit specifiek om vervolgens alle (voorgestelde) wijzigingen te beoordelen. Punt voor punt beoordeelt het hof of sprake is van een wijziging en zo ja, of de koper zich daartegen in redelijkheid kan verzetten.

Het laat zich raden wat de uitkomst is: ten aanzien van de meeste punten oordeelt het hof dat weliswaar sprake is van een wijziging, maar dat de koper zich daartegen niet kan verzetten. Het hof kent veel gewicht toe aan de omstandigheid dat de verkoop van het project sterk achterbleef. Het is daarom logisch dat de ontwikkelaar zocht naar mogelijkheden om die verkoop te stimuleren. Dat is, aldus het hof, ook in het belang van de koper. Die had immers ook niet voor ogen om in een bijna leeg villapark te wonen.

Conclusie

Uit dit arrest blijkt maar weer dat rechten en verplichtingen van partijen niet alleen gelden op grond van de letterlijke tekst van een overeenkomst. Ook alle communicatie daaromheen is van belang. In het geval van projectontwikkeling zijn alle gewekte verwachtingen mede bepalend voor de vraag of de ontwikkelaar daaraan gebonden is. Ontwikkelaars doen er dus goed aan om in de overeenkomst op te nemen dat de uitgangspunten van het project gewijzigd kunnen worden als de situatie daarom vraagt.

In dit geval had de projectontwikkelaar geen dergelijke bepaling opgenomen. Uiteindelijk krijgt de ontwikkelaar voldoende ruimte om de noodzakelijke wijzigingen door te voeren, maar hij heeft zich wel (onnodig) veel discussie op de hals gehaald.