Bedrijfsmatige huur en de gevolgen van de coronacrisis

De gevolgen van de coronacrisis zijn in alle geledingen van de maatschappij voelbaar. Voor sommigen gaat het slechts om de verplichting tot het dragen van een mondkapje en de hinder die daarvan ondervonden kan worden, anderen zijn in serieuze financiële problemen gekomen omdat ze hun baan zijn kwijtgeraakt of hun omzet hebben zien verdampen.

Veel ondernemers die huren en die tevens te maken hebben met een teruggelopen omzet zijn vanwege de coronacrisis in de situatie gekomen dat zij aanspraak wensen te maken op een huurkorting. Het is alleen de vraag of dat zomaar kan, want in principe geldt, contract is contract. Inmiddels is er een duidelijke lijn in de rechtspraak van kortgedingrechters zichtbaar en valt zo redelijk te voorspellen hoe rechters omgaan met een gewenste huurprijsvermindering in het geval van een bedrijfsruimte of een vordering tot ontruiming van een verhuurder, omdat niet de (gehele) huurprijs wordt betaald. Hieronder zal ik dat verder uiteenzetten.

Gebrek

Huurders hebben in verschillende procedures de rechter ervan proberen te overtuigen dat er sprake is van een gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Het gebrek houdt dan in dat zij vanwege de Covid-19 maatregelen van overheidswege, het gehuurde een tijd niet hebben kunnen gebruiken. Bijna in alle gevallen komen rechters tot het oordeel dat op basis van de parlementaire geschiedenis de coronamaatregelen inderdaad een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW kunnen opleveren aan het gehuurde dat voor rekening van verhuurder komt. Dat verhuurders daar verder ook niets aan kunnen doen, maakt dat niet anders. Toch leidt dat op zichzelf zelden tot een recht op huurprijsverlaging, ondanks dat de wet die mogelijkheid geeft in art. 7:207 BW. Dat komt omdat bij bedrijfsmatige verhuur vaak de ROZ-voorwaarden van toepassing zijn. In die voorwaarden is huurprijsvermindering op grond van een gebrek uitgesloten. Bij hele oude ROZ-voorwaarden kan dit anders liggen en dan kan een gebrek dus wel leiden tot een huurprijsvermindering.

Overmacht

Er zijn ook huurders die pleiten voor huurprijsvermindering of kwijtschelding met een beroep op overmacht. Steeds blijkt dat dit geen zin heeft. Dat wekt geen verbazing, want in het algemeen geldt dat betalingsonmacht geen beroep op overmacht rechtvaardigt. De huurder die zich in verband met corona op overmacht beroept kan ook niet aantonen dat de coronamaatregelen aan betaling in de weg staan. De overheidsmaatregelen voorkomen misschien dat de zaak wordt geopend, maar betaling is gewoon toegestaan. Een beroep op overmacht zal dan ook niet slagen.

Onvoorziene omstandigheden

Een beroep op onvoorziene omstandigheden blijkt wel succesvol. Rechters komen steeds tot het oordeel dat de gevolgen van de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is, waar bij het tot stand komen van het contract geen rekening mee is gehouden. Het moet dan natuurlijk wel gaan om een huurovereenkomst die voor de pandemie is gesloten. Aangezien bijvoorbeeld de sluiting van de horeca inging op 15 maart en er eind februari nog carnaval gevierd wordt, kan gesteld worden dat bij overeenkomsten die voor maart zijn gesloten zo’n beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk is. In uitzonderingssituaties kan dit zelfs verder in de tijd liggen. Ook bij een in april ondertekend contract werd het beroep onvoorziene omstandigheden nog gehonoreerd, aangezien ondertekening slechts een formaliteit was en er al vanaf februari overeenstemming bestond.

In tegenstelling tot bij het beroep op huurprijsverlaging vanwege een gebrek, kan een beroep op onvoorziene omstandigheden niet contractueel worden uitgesloten. Sterker nog, het beroep op onvoorziene omstandigheden kan een beroep op een beperkende ROZ-voorwaarde aan de kant zetten, waardoor een huurprijsvermindering wel mogelijk is.

Er wordt daarbij uitgegaan van de gedachte dat de onvoorziene pandemie het contract uit evenwicht heeft gebracht. De rechter herstelt dat evenwicht dan weer, maar daaruit volgt dan meteen dat de rechter niet geneigd is om het probleem in zijn geheel bij de verhuurder neer te leggen. Wanneer de zaak op last van de overheidsmaatregelen gesloten is, gaat de rechter vaak voor en 50/50 verdeling. Wanneer het generen van omzet weer mogelijk is, wordt vaak een lagere korting vastgesteld van bijvoorbeeld 35% of 25%. Ook geldt in het algemeen dat een huurder die al voor de pandemie achter was met betalen deze betalingen gewoon onverkort zal moeten voldoen. Corona levert niet met terugwerkende kracht een voordeel op.

Onderbouwing

Belangrijk is overigens wel dat een huurder zijn omzetverlies voldoende onderbouwt. Wanneer dat niet gebeurt dan loopt de huurder het risico dat de rechter geen gevolgen verbindt aan de onvoorziene omstandigheden of slechts een beperkte korting geeft.

Ook de verhuurder die wil betogen dat hij door het niet betalen van de volledige huur in de problemen komt zal dit moeten onderbouwen.

Conclusie

Het verdient aanbeveling dat huurders die in de problemen zijn gekomen met het betalen van de huur met hun verhuurder in gesprek gaan en er onderling uitkomen. Een huurder kan ook een redelijk voorstel doen en dit ongeacht de reactie van de verhuurder uitvoeren. In veel gevallen komt het dan tot een procedure, maar daarbij ligt het niet voor de hand dat een rechter niets met de gevolgen van de coronacrisis doet. Het lijkt in die zin voordeliger voor een verhuurder om mee te werken aan een redelijk voorstel. Een redelijk voorstel is niet een verzoek om alle huur kwijt te schelden. Hoe nijpend de situatie ook is, rechters wijzen een kwijtschelding categorisch af en verdelen de pijn steeds over beide partijen.