Aansprakelijkheid voor verontreinigde grond?
Er wordt regelmatig civielrechtelijk geprocedeerd over schade die wordt geleden als gevolg van bodemverontreiniging. Vaak doet dit zich voor nadat een perceel (bouw)grond is gekocht.
Er wordt regelmatig civielrechtelijk geprocedeerd over schade die wordt geleden als gevolg van bodemverontreiniging. Vaak doet dit zich voor nadat een perceel (bouw)grond is gekocht. De saneringskosten kunnen hoog oplopen. Kan dergelijke schade wegens bodemverontreiniging met succes verhaald worden op een andere partij?
Casus
Een projectontwikkelaar koopt in 2021 een perceel bouwgrond. Enige tijd na de aankoop ontdekt hij dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging: er bevindt zich een hoog gehalte aan fosfor in de bodem van het perceel. Uit bodemonderzoek volgt dat de fosfor vanaf het aangrenzende perceel van een fabriek (hierna: het bronperceel) is overgelopen naar zijn perceel. Uit verder onderzoek blijkt dat dit hoogstwaarschijnlijk in 1989 als gevolg van een flinke lekkage in de fabriek is gebeurd. De fabriek is een paar jaar geleden eigendom geworden van de huidige fabriekseigenaar.
Vanwege de aanwezigheid van de fosfor in de bodem van het perceel lijdt de projectontwikkelaar schade die (onder meer) bestaat uit saneringskosten, onderzoekskosten en waardevermindering van zijn perceel.
De projectontwikkelaar vraagt zich af of hij de veroorzaker van de bodemverontreiniging, de eigenaar van het bronperceel en/of de verkoper van het perceel bouwgrond met succes kan aanspreken tot vergoeding van de door hem geleden schade.
Mogelijk aansprakelijk te stellen personen
2.1 Risicoaansprakelijkheid veroorzaker
Zou de rechtsvoorganger van de fabriekseigenaar in het praktijkvoorbeeld met succes aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de schade?
Wanneer vast komt te staan dat sprake is van bodemverontreiniging, is daarmee in principe ook gegeven dat schade geleden wordt. Dat is ook het geval als de bodemverontreiniging, zoals in het praktijkvoorbeeld het geval is, overloopt naar een aangrenzend perceel. Op grond van artikel 6:175 BW bestaat een risicoaansprakelijkheid voor diegene die in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf stoffen onder zich heeft die een bijzonder gevaar van ernstige aard voor personen of zaken opleveren. Fosfor is immers een stof die valt onder het toepassingsbereik van artikel 6:175 BW.
2.2 De eigenaar van het bronperceel
De hiervoor genoemde risicoaansprakelijkheid van artikel 6:175 BW zou eventueel ook ingeroepen kunnen worden jegens de eigenaar van het bronperceel.
De schadelijdende derde zou de eigenaar van het bronperceel eventueel ook aansprakelijk kunnen stellen op grond van onrechtmatig handelen (artikel 6:162 BW) of het onrechtmatig toebrengen van hinder aan de eigenaar van het buurperceel (artikel 5:37 BW).
2.3 De verkoper van de vervuilde grond
Ook de verkoper van (bouw)grond kan door de eigenaar worden aangesproken wegens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst: er is vervuilde grond verkocht aan de koper.
In de praktijk staat in de koopakte tussen koper en verkoper veelal een beding waarbij alle mogelijke bodemsaneringsverplichtingen als zogenaamde ‘kwalitatieve verplichting’ worden overgedragen aan de koper. In de koopakte staat vaak ook dat de verkoper niet aansprakelijk is voor eventuele schade als gevolg van bodemverontreiniging.
Wanneer in de verhouding tussen verkoper en koper een discussie over de aansprakelijkheid ontstaat, is van belang of de verkoper voldaan heeft aan de op hem rustende mededelingsplicht. Daarnaast is van belang of de koper voldaan heeft aan de op hem rustende onderzoeksplicht.
De verkoper dient de koper op de hoogte te stellen van gebreken waarvan hij behoorde te weten dat ze voor de koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Daarnaast rust op de koper de plicht om te onderzoeken of de zaak aan de door hem te stellen eisen voldoet. In de praktijk is bijvoorbeeld relevant of de koper een (uitgebreid) onderzoek heeft laten verrichten naar de kwaliteit van de bodem.
Kortom: bij een vordering tot schadevergoeding wegens bodemverontreiniging jegens de verkoper kan de koper niet over één nacht ijs gaan. Het hangt af van alle concrete omstandigheden van het geval of een dergelijke vordering kansrijk is.
Praktische belemmeringen
3.1 Bewijsperikelen
Hoewel veelal een feitelijke en juridische grondslag bestaat om een partij aansprakelijk te stellen voor de schade, bestaan ook regelmatig allerlei bewijsperikelen wanneer men een van voornoemde partijen aansprakelijk wil stellen.
Het kan bijvoorbeeld lastig zijn om te traceren wie de schade in het verleden veroorzaakt heeft. Soms is de veroorzaker zelfs al overleden of failliet verklaard.
Wanneer men de eigenaar van het bronperceel wil aanspreken tot schadevergoeding, wordt soms het standpunt ingenomen dat, hoewel de eigenaar van het bronperceel de schade weliswaar niet zelf veroorzaakt heeft, onvoldoende maatregelen heeft genomen om verdere verspreiding te voorkomen. Een dergelijk standpunt levert in de praktijk soms ingewikkelde discussies op over de vraag of de eigenaar van het bronperceel al dan niet gehouden zou zijn geweest om maatregelen te treffen.
In de verhouding tussen de verkoper en de koper kan de discussie over de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht ook lastige bewijsproblemen opleveren.
3.2 Verjaring
Bij het verhalen van schade als gevolg van bodemverontreiniging dient de benadeelde daarnaast alert te zijn op de wettelijke verjaringstermijnen. Wanneer teveel tijd verstrijkt, bestaat het risico dat de benadeelde met lege handen achterblijft. Omdat bodemverontreiniging vaak pas tientallen jaren na het ontstaan ervan aan het licht komt, bestaat het risico dat de rechtsvordering niet langer in rechte kan worden geëffectueerd.
Voor het aanspreken van de veroorzaker van de bodemverontreiniging gelden twee verjaringstermijnen.
In de eerste plaats geldt de zogenaamde relatieve verjaringstermijn van vijf jaar (art. 3:310 lid 1 BW). Deze termijn van 5 jaar vangt aan vanaf het moment dat de benadeelde zowel met de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. In de tweede plaats geldt bij bodemverontreiniging de zogenaamde absolute verjaringstermijn van dertig jaar (artikel 3:310 lid 2 BW). Kort gezegd houdt dit in dat een vordering tot schadevergoeding in ieder geval dertig jaar na de schadeveroorzakende gebeurtenis verjaart.
Als sprake is van bodemverontreiniging, ontstaat de schade vaak in een doorlopend fysiek proces. Zo is het in de geschetste situatie in het praktijkvoorbeeld zeer wel mogelijk dat de chemicaliën gedurende een bepaalde periode voortdurend via het grondwater overgelopen zijn naar het aangrenzende perceel van de projectontwikkelaar. De verjaringstermijn begint in dergelijke situaties te lopen vanaf het moment dat de gebeurtenis is opgehouden.
Vaak is echter niet duidelijk wanneer de verontreiniging is opgehouden. In dergelijke situaties wordt veelal gezocht naar een moment in de tijd waarop het ‘zwaartepunt’ van de verontreiniging is opgehouden.
Concreet toegepast op het praktijkvoorbeeld betekent dit dat het zwaartepunt van de verontreiniging hoogstwaarschijnlijk in 1989 ligt: de schadeveroorzakende gebeurtenis heeft meer dan dertig jaar geleden plaatsgevonden. De kans dat de rechtsvordering tot schadevergoeding jegens de genoemde partijen verjaard is, is aanzienlijk.
Een beroep op verjaring kan tot heel ongunstige uitkomsten leiden voor de benadeelde. In heel uitzonderlijke gevallen kan men de spreekwoordelijke dans nog ontspringen als een rechter oordeelt dat een beroep op verjaring gelet op de omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit wordt echter zeer zelden aangenomen.
Dit standpunt verdient wel enige nuancering. In een heel aantal gevallen komt niet vast te staan wanneer de schadeveroorzakende gebeurtenis heeft plaatsgevonden. Het is aan de verwerende partij om een beroep op verjaring te doen. Als de aansprakelijk gestelde niet kan aantonen dat de schadeveroorzakende gebeurtenis meer dan dertig jaar geleden heeft plaatsgevonden, kan dus ook niet met succes een beroep op verjaring van de rechtsvordering gedaan worden.
Afsluiting
Wanneer een eigenaar van een perceel ontdekt dat de bodem van het perceel grond vervuild is, is het afhankelijk van alle concrete omstandigheden van het geval of een vordering tot schadevergoeding jegens de veroorzaker, de (eventuele) eigenaar van het bronperceel (als sprake is van overlopende bodemverontreiniging) en de verkoper van de grond in rechte met succes geldend kan worden gemaakt.
Op voorhand geldt daarnaast in algemene zin dat dergelijke vorderingen soms omgeven zijn door bewijsproblemen. Daarnaast is de verjaring van de rechtsvordering tot schadevergoeding wegens bodemverontreiniging een belangrijk punt van aandacht. Wanneer echter niet komt vast te staan wanneer de schadeveroorzakende gebeurtenis heeft plaatsgevonden, zal een beroep op verjaring niet slagen.
Mocht u naar aanleiding van dit blog willen toetsen of u met succes schadevergoeding kunt vorderen omdat uw perceel verontreinigd is dan kunt u contact opnemen met een van onze bouwrechtadvocaten.
