Cornelis Klepper

Het sluiten van een grote deal kan een spannend moment zijn. Zo ook als het gaat om de (ver)koop van vastgoed. Partijen kunnen in de onderhandelingsfase steeds dichter bij elkaar komen, waardoor de vraag kan ontstaan op welk moment beide partijen gebonden zijn aan een deal. Een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland in kort geding laat zien dat de aankoop van religieus vastgoed extra aandachtspunten meebrengt.

Verkoop kerkgebouw

De Protestantse Gemeente te Apeldoorn wilde een wijkgemeente samenvoegen met een aangrenzende gemeente. Een van de kerkgebouwen werd daardoor overbodig en kon worden verkocht. Vanaf januari 2018 heeft de kerk verkennende gesprekken gevoerd over de verkoop van het kerkgebouw. De gegadigde partij was (onderdeel van) een uitvaartonderneming. Namens de kerk werden de onderhandelingen gevoerd door het moderamen (het dagelijks bestuur) van het College van Kerkrentmeesters (CvK). Naast het CvK kent de organisatie van de kerk ook een Algemene Kerkenraad (AKR).

Wel of geen deal?

Het CvK deed per brief van 4 juli 2018 twee verschillende (tegen)boden aan de potentiële koper. In beide opties was uitdrukkelijk een voorbehoud gemaakt voor de formele goedkeuring door de AKR.  Op 12 juli 2018 bereiken de koper en het CvK overeenstemming: het kerkgebouw zou worden verkocht voor € 340.000,- (v.o.n.) inclusief orgel en onroerende zaken. De levering van het pand werd gepland op 2 januari 2019. Na deze overeenstemming moest de deal nog op papier worden gezet. Vervolgens werden diverse conceptovereenkomsten uitgewisseld, waarin steeds een goedkeuringsvereiste door de PGA was opgenomen.

Op 25 juli 2015 wordt een definitieve koopovereenkomst getekend door enerzijds de PGA en anderzijds de koper. De PGA werd vertegenwoordigd door een bestuurslid van het moderamen van het CvK). In de getekende koopovereenkomst ontbreekt het goedkeuringsvereiste. Op 1 augustus 2018 is de koop ingeschreven in het Kadaster. Op 6 september 2018 meldt de secretaris van het CvK aan de koper dat de AKR op de vergadering van 20 september 2018 een besluit zal nemen over de verkoop van het kerkgebouw. Direct na de vergadering meldt een lid van het moderamen van het CvK dat de AKR haar goedkeuring aan de verkoop heeft onthouden. De kerk meent daardoor niet gebonden te zijn aan de koopovereenkomst. De koper denkt daar echter anders over, en wendt zich tot de rechter in kort geding. De koper wil levering van het kerkgebouw op die manier afdwingen.

Naar de rechter

De rechter moet in kort geding beoordelen of er tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. De koper stelt dat dit het geval is, en noemt (o.a.) de volgende argumenten:

  • In dit geval was geen toestemming van de AKR vereist;

  • Als al toestemming was vereist, dan geldt dat de AKR die toestemming heeft gegeven voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst. De koper heeft tijdens de onderhandelingen namelijk expliciet gevraagd hoever het mandaat van het CvK reikte, en het CvK heeft daarop (mondeling) geantwoord een bod te kunnen doen binnen een vooraf door de AKR bepaalde bandbreedte;

  • Het CvK heeft de schijn gewekt de kerk te mogen vertegenwoordigen.

De kerk betwist al deze argumenten.

Het oordeel: kerk is niet gebonden

De rechter oordeelt in kort geding dat de kerk niet gebonden is aan de verplichting in de koopovereenkomst om het kerkgebouw te leveren. De rechtbank behandelt de argumenten van de koper een voor een en oordeelt daarover als volgt:

  • In dit geval was wel degelijk toestemming van de AKR vereist om het pand te verkopen.

  • De koper heeft niet bewezen dat de AKR toestemming heeft gegeven. Of er daadwerkelijk door het CvK mondeling is toegezegd dat het tegenbod binnen de bandbreedte van de AKR viel, kan alleen door getuigenverhoren worden bepaald. Nu in kort geding geen plaats is voor het horen van getuigen, heeft de koper niet bewezen dat de AKR heeft ingestemd.

  • Het CvK heeft niet de schijn gewekt de kerk te mogen vertegenwoordigen. Dat de AKR het kerkgebouw wilde verkopen, doet daar niet aan af. Bovendien is een kerkgenootschap op grond van de wet (art. 2:2 BW) een bijzondere rechtspersoon, voor wie afwijkende regels m.b.t vertegenwoordiging kunnen gelden. De koper had daarom zelf nauwkeurig onderzoek moeten doen in de Kerkorde en Ordinanties.

Conclusie

Bij de aan-/verkoop van religieus vastgoed moet nauwkeurig worden gelet op de vertegenwoordigingsbevoegdheid. Van de contractspartij van een kerkgenootschap wordt onderzoek in de Kerkorde verwacht, om te controleren met welk orgaan zaken kunnen worden gedaan. Zeker wanneer in een conceptovereenkomst een goedkeuringsvereiste is opgenomen, mag een contractspartij er niet op vertrouwen dat het die goedkeuring niet meer nodig is wanneer de bepaling later (abusievelijk) niet meer is opgenomen in de overeenkomst.

Deel dit artikel

Neem contact op met onze specialisten voor meer informatie

Expertises