De huidige situatie: wat zijn de mogelijkheden?
De hoofdregel in het Nederlandse huurrecht is sinds 1 juli 2024 eenvoudig: wie een woning huurt, heeft recht op huurbescherming. Dat betekent dat een verhuurder de huur niet zomaar kan opzeggen. Toch kent de wet een aantal uitzonderingen die kortere of meer flexibele huurvormen mogelijk maken.
Huur "naar zijn aard van korte duur" (short-stay)
De meest vergaande uitzondering is de zogenoemde short-stay of logies: als een verhuur naar zijn aard van korte duur is, waarbij de huur van vakantiewoningen in de literatuur steevast als voorbeeld wordt genoemd, geldt helemaal geen huurbescherming, geen maximale huurprijs en geen opzegtermijn. De wetgever bedoelde deze uitzondering uitsluitend voor evidente gevallen, maar de regering stelt vast dat de regeling in de praktijk veel breder wordt toegepast dan oorspronkelijk beoogd. Zo wordt zij onder meer ingezet voor woningen die worden aangeboden als "studentenhotel", "apartmenthotel" of "cityhotel" . Dat leidt volgens de toelichting tot een ongelijk speelveld en een bredere ontwrichting van de huurmarkt. Arbeidsmigranten en internationale studenten zijn daarbij bijzonder kwetsbaar: zij zijn vaak onbekend met het Nederlandse huurrecht en voelen zich genoodzaakt het ontbreken van huur- en huurprijsbescherming voor lief te nemen.
Tijdelijk huurcontract van maximaal 2 jaar
Naast de hoofdregel bestaat er voor een beperkte groep huurders de mogelijkheid van een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar. De verhuurder hoeft daarna de huur niet voort te zetten, maar tussentijdse opzegging door de verhuurder is niet mogelijk. Dit tijdelijk contract is alleen beschikbaar voor specifiek aangewezen groepen, waaronder studenten die tijdelijk in een andere gemeente wonen, huurders die hun eigen woning laten renoveren, mensen in een acute sociale noodsituatie, tweede-kans-huurders en nabestaanden van een overleden huurder.
Doelgroepcontract (campuscontract)
Een andere optie is het doelgroepcontract: een vast contract dat door de verhuurder op grond van ‘dringend eigen gebruik’ kan worden opgezegd zodra de huurder niet langer tot de beoogde doelgroep behoort. Het bekendste voorbeeld is het campuscontract voor studenten. Zolang een student staat ingeschreven bij een onderwijsinstelling, mag hij of zij in de studentenwoning blijven. Zodra de inschrijving stopt, kan de verhuurder opzeggen. Er bestaan vergelijkbare contracten voor onder meer jongeren tot 28 jaar, ouderen, gehandicapten en promovendi.
Flexwoningen
Indien het huurcontract een zelfstandige woning betreft in een gebouw waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning is verleend voor maximaal vijftien jaar, kan deze huurovereenkomst worden opgezegd op de dag waarop de omgevingsvergunning afloopt, dus aan het einde van genoemde periode van maximaal vijftien jaar. Dit moet in de huurovereenkomst zijn vastgelegd.
Tijdelijke verhuur via de Leegstandwet
Met een gemeentelijke vergunning is het ook mogelijk om een leegstaand pand tijdelijk te verhuren, zonder dat de reguliere huurbescherming geldt. Dit kan bijvoorbeeld als een gebouw wacht op sloop, renovatie of een nieuwe bestemming, of als een koopwoning te koop staat.
De diplomatenclausule
Tot slot is er de zogenoemde diplomatenclausule: een verhuurder die zijn woning tijdelijk verhuurt terwijl hij of zij er later zelf wil terugkeren, kan dit vooraf in het contract vastleggen. Als de huurder na die termijn niet vertrekt, kan de rechter op grond van die clausule de beëindiging van de huur toewijzen .
Wat verandert het wetsvoorstel?
Het wetsvoorstel Wet passende huurcontracten pakt een aantal knelpunten aan. Hieronder volgen de vijf belangrijkste aandachtspunten.
Short-stay beperkt tot 30 nachten
De meest ingrijpende maatregel is de wettelijke begrenzing van short-stay tot maximaal 30 nachten. Wie een woning langer dan 30 nachten verhuurt, kan zich dus niet meer op deze uitzondering beroepen. Verhuurt een verhuurder dezelfde woning in hetzelfde gebouw aan dezelfde huurder voor meer dan 30 nachten in totaal, ook via opeenvolgende kortlopende contracten, dan ontstaat er vanaf de eenendertigste nacht automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Tijdelijk contract voor arbeidsmigranten
Arbeidsmigranten, een groep die nu veelvuldig via short-stay zonder enige bescherming wordt gehuisvest, krijgen toegang tot een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar, mét huurbescherming en huurprijsregulering. Wel moet de woning voldoen aan kwaliteitseisen: onder andere een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m² per bewoner, minimaal 15 m² leefruimte per persoon en alle basisvoorzieningen onder één dak.
Werkgevers die werknemers huisvesten op het eigen bedrijfsterrein krijgen daarnaast een nieuwe opzeggingsgrond. Zij kunnen de huur beëindigen als de arbeidsovereenkomst al ten minste vier weken is geëindigd, de woonruimte nodig is voor een opvolgende werknemer, én dit van tevoren in het huurcontract is opgenomen.
Tijdelijk contract voor alle studenten
Nu is een tijdelijk huurcontract voor studenten alleen mogelijk als zij tijdelijk in een andere gemeente studeren of uit het buitenland komen. Het wetsvoorstel maakt tijdelijke contracten mogelijk voor álle studenten, ongeacht waar zij daarvoor woonden. Deze uitbreiding wordt na afloop van de consultatieperiode formeel aan het wetsvoorstel toegevoegd.
Flexwoningen ook voor kamerverhuur
De bestaande opzeggingsmogelijkheid voor woningen in gebouwen met een tijdelijke omgevingsvergunning van maximaal 15 jaar geldt nu alleen voor zelfstandige woningen. Het wetsvoorstel breidt dit uit naar onzelfstandige woonruimten, denk aan kamers in een gedeelde woning, zodat ook kamerverhuur in flexwoningen eindig kan zijn zodra de vergunning afloopt.
Geen overgangsrecht
Het wetsvoorstel bevat geen overgangsrecht. De nieuwe regels gelden dus direct voor alle huurovereenkomsten na inwerkingtreding, ongeacht wanneer ze zijn gesloten. Verhuurders die nu nog gebruik maken van short-stay constructies moeten er rekening mee houden dat nieuw te sluiten contracten direct aan de 30-nachtennorm zijn gebonden.
Wat betekent dit voor u?
Het wetsvoorstel heeft consequenties voor iedereen die te maken heeft met tijdelijke verhuur: verhuurders, werkgevers die werknemers huisvesten, aanbieders van short-stay en studentenhuisvesters. Voor huurders, met name arbeidsmigranten en studenten, biedt het voorstel meer zekerheid en bescherming.
Het wetsvoorstel staat open voor consultatiereacties tot 28 augustus 2026. Het definitieve wetsvoorstel kan nog wijzigen naar aanleiding van die reacties en moet daarna nog worden behandeld in het parlement. Het is kortom nog niet zeker of en in welke vorm het wetsvoorstel daadwerkelijk in wetgeving wordt omgezet.
Via deze link kunt u kennis nemen van de internetconsultatie en eventueel zelf reageren.
