Blog
Het belang van de kwalificatievraag in het huurrecht
André Bussink
André Bussink
Van 290-bedrijfsruimte is sprake wanneer een gebouw of een gedeelte daarvan voor het publiek toegankelijk is en de onderneming die daarin gevestigd is kan worden aangemerkt als een kleinhandelsbedrijf, horecabedrijf, ambachtsbedrijf, bestel- en afhaaldienst of kampeerbedrijf.
Van 230a-bedrijfsruimte is sprake wanneer een verhuurde onroerende zaak geen 290-bedrijfsruimte of woning is. Het is in feite dus een restcategorie. Onder andere kantoorgebouwen en fabriekshallen worden tot deze restcategorie gerekend.
Het onderscheid is relevant omdat voor 290-bedrijfsruimte een strenger wettelijk huurregime geldt dan voor 230a-bedrijfsruimte. Waar voor 230a-bedrijfsruimte partijen vrij zijn om afspraken te maken over onder meer de duur van de huur en de mogelijkheid van (tussentijdse) beëindiging, is dat voor 290-bedrijfsruimte vastomlijnd in de wet.
Asklepios huurt sinds 2012 een pand in Montfoort waarin zij een apotheek exploiteert. De huurovereenkomst is gesloten op basis van het ROZ-model voor kantoorruimte (‘230a-bedrijfruimte’) en bevat ook een expliciete bepaling dat partijen het gehuurde als 230a-bedrijfsruimte beschouwen.
Wanneer in 2023 discussie ontstaat over de hoogte van de huurprijs, verzoekt Asklepios de kantonrechter om op grond van art. 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen om een adviesrapport uit te brengen over de huurprijs van het gehuurde. Dat verzoek kan alleen slagen als sprake is van 290-bedrijfsruimte. De verhuurder betwist dat en stelt dat een apotheek moet worden aangemerkt als 230a-bedrijfsruimte, mede omdat een apotheker een ‘vrij beroep’ uitoefent.
Zowel de kantonrechter als het hof in hoger beroep geven Asklepios gelijk: sprake is van 290-bedrijfsruimte. Het hof bekrachtigd de benoeming van de deskundige door de rechtbank.
Een eerste belangrijk – maar inmiddels vertrouwd – uitgangspunt dat het hof bevestigt, is dat de kwalificatie van de huurovereenkomst niet wordt bepaald door het gekozen ROZ-model of de contractuele keuze voor een bepaald huurregime, maar door:
de contractuele bestemming,
de aard en inrichting van het gehuurde, en
het feitelijke gebruik.
Interessanter is de behandeling door het gerechtshof van de vraag of Aslepios als apotheker valt onder de uitzondering voor ‘vrije beroepers’. Voor vrije beroepers is het huurregime van 290-bedrijfsruimte in principe niet van toepassing. In de parlementaire geschiedenis is deze uitzondering vooral gemotiveerd door twee kenmerken: (1) vrije beroepers zijn doorgaans minder plaatsgebonden, en (2) zij stellen minder eisen aan de inrichting van het gehuurde dan huurders die wel de bescherming van art. 7:290 BW behoeven, zoals winkeliers.
Volgens de verhuurder is de apotheker bij uitstek zo’n vrije beroeper: academisch geschoold, onderworpen aan strenge wettelijke en professionele normen, met zorgplichten die verder reiken dan die van een winkelier.
Het hof erkent dat de apotheker in de basis een vrij beroep uitoefent, maar oordeelt vervolgens dat voor een uitzondering op de bescherming van art. 7:290 BW geen plaats is. Doorslaggevend acht het hof dat:
de apotheek sterk plaatsgebonden is; bij een apotheker is veel meer dan bij andere ‘vrije beroepers’ de uitoefening van het beroep gebonden aan de bedrijfsruimte en minder aan de persoon;
sprake is van een ‘winkelachtige’ inrichting met balies, schappen en productpresentatie.
Daarmee wijkt de apotheek volgens het hof wezenlijk af van bijvoorbeeld een huisarts of tandarts.
Vervolgens beantwoordt het hof de vraag of de apotheek kan worden aangemerkt als een kleinhandelsbedrijf (‘detailhandel’). De verhuurder betoogt dat de kernactiviteit zorgverlening is en dat de terhandstelling van geneesmiddelen op recept niet kan worden gelijkgesteld aan een verkooptransactie, waardoor van een kleinhandelsbedrijf geen sprake zou kunnen zijn.
Het hof kiest echter voor een andere en meer economische benadering en oordeelt dat wel degelijk sprake is van de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf:
de apotheek verkoopt roerende zaken aan particulieren, wat wijst op de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf;
de zorgverlening (zoals advisering over het gebruik van geneesmiddelen) is ondergeschikt aan de verkoop van geneesmiddelen;
circa twee derde van de omzet hangt samen met de in- en verkoop van geneesmiddelen;
alle prestaties die de apotheek verricht zijn btw-belast, wat erop wijst dat niet zorgverlening maar de verkoop van geneesmiddelen de kernactiviteit van een apotheek betreft.
Dat prijzen gereguleerd zijn en reclamebeperkingen gelden, doet volgens het hof niet af aan het karakter van detailhandel.
Hiervoor bleek dat van 290-bedrijfsruimte onder meer sprake is als in een verhuurd gebouw een kleinhandelsbedrijf gevestigd is én voor het publiek toegankelijk is (een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening’). Ook aan het vereiste dat de apotheek voor het publiek toegankelijk is, is volgens het hof voldaan.
Het hof is alles overziend van oordeel dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, omdat het gehuurde bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf en er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is waarin de rechtstreekse levering van roerende zaken aan particulieren plaatsvindt.
Er zijn goede argumenten om vraagtekens te plaatsen bij een algemene kwalificatie van apotheken als kleinhandelsbedrijf en dus als 290-bedrijfsruimte (zie bijv. UDH:TvHB/56725):
voor veel apotheken vormt de verkoop van vrij verkrijgbare producten (niet op recept dus) slechts bijvangst, zodat minder voor de hand ligt om te spreken van een kleinhandelsbedrijf;
het verschil tussen zelfbereiding van geneesmiddelen (vroeger) en inkoop (nu) verklaart niet zonder meer een verschuiving van vrij beroep naar detailhandel; de verkoop van geneesmiddelen blijft nauw verweven met de zorgtaak van de apotheker;
de veronderstelde plaatsgebondenheid van apotheken kan worden betwijfeld;
betwijfeld kan worden of een apotheker wel beschikt over een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’ wanneer het grootste deel van het publiek slechts op recept geneesmiddelen koopt.
Het hof had kortom ook anders kunnen oordelen, zodat voor apothekers nog geen uitgemaakte zaak is of een door hen gehuurd pand als 290-bedrijfsruimte, met bijbehorende huurbescherming, moet worden aangemerkt.
Voor verhuurders en huurders is de les helder: wat partijen boven een huurovereenkomst zetten biedt geen zekerheid. Evenmin biedt het gebruik van een modelhuurovereenkomst zekerheid. In plaats daarvan is doorslaggevend wat partijen voor ogen stond, net als de inrichting van het pand en het feitelijke gebruik daarvan. Dit arrest onderstreept kortom het belang om bij aanvang van de huurovereenkomst zorgvuldig stil te staan bij de vraag wat voor bedrijfsruimte het betreft.
Heeft u vragen over de kwalificatie van uw gehuurde of verhuurde bedrijfsruimte, of loopt er of dreigt er een geschil hierover? Neem dan contact op met André Bussink of een andere huurrechtspecialist van BVD advocaten.
