Gebruiken, bouwen en overgangsrecht in het bestemmingsplan
In een bestemmingsplan staan vaak de woorden ‘gebruiken’, ‘bouwen’ en ‘overgangsrecht’. Deze termen tonen het belang aan van nauwkeurig lezen van een geldend én een voormalig bestemmingsplan. Wat betekenen ze? Naar aanleiding van een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State bespreek ik in deze blog deze woorden.
Winkel-woonhuis
De uitspraak betrof een winkel-woonhuis: op de begane grond was een winkel gesitueerd en de eerste verdieping werd bewoond. Aan de achterkant van de winkel was op de begane grond een extra woonruimte gemaakt. Deze woonruimte had een eigen keuken, woonkamer, badkamer, slaapkamer en een eigen deur naar de straat. Kortom: een zelfstandige woonruimte. Er was dus sprake van twee woningen en een winkel op één perceel.
Volgens het college van de betreffende gemeente was dit in strijd met het bestemmingsplan. Er was slechts ruimte voor één woning en één winkel. Het college legde een last onder dwangsom op.
De eigenaar bracht hier tegenin dat het op grond van de bouwvergunning uit 1969 mogelijk was om op de verdieping én op de begane grond te wonen.
Overgangsrecht
Dat brengt ons bij de eerste term: overgangsrecht.
Overgangsregels zijn in principe in alle bestemmingsplannen opgenomen. Overgangsrecht houdt in dat als iets toegestaan was in een vorig bestemmingsplan, dat ook toegestaan moet worden in het daarna volgende bestemmingsplan. Zelfs als dat laatste bestemmingsplan het verbiedt.
Het geldende bestemmingsplan “Zandberg” stond slechts het wonen op de verdieping toe, zodat het college handhaafde. Daarom keek de Afdeling of het vorige bestemmingsplan het wonen op de begane grond wel toestond. Toen werd de aanbouw namelijk ook al bewoond.
In het vorige bestemmingsplan “Breda Zuid” was geen omschrijving opgenomen van het begrip ‘wonen’. Vanwege het ontbreken van de definitie van wonen, wordt elke vorm van wonen toegestaan, waaronder het zelfstandig bewonen van een aanbouw. Het gebruik van de aanbouw als zelfstandige woning was dus niet in strijd met het oudere bestemmingsplan.
Gebruiken en bouwen
Dat is van belang voor het verschil tussen gebruiken en bouwen. Het bestemmingsplan “Breda Zuid” werd gewijzigd en in de regels kwam te staan: “het aantal woningen mag niet worden vermeerderd”.
Volgens de Afdeling zag dit echter op het bouwen van woningen en niet op het gebruiken van een woning. Was de aanbouw pas gebouwd na die wijziging van het bestemmingsplan, dan was er dus wel sprake geweest van een overtreding van de bestemmingsplanregels.
Terug naar het overgangsrecht. Als dus op het moment van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan de woning bewoond is, valt de bewoning onder het overgangsrecht en is het ‘gewoon’ toegestaan in het nieuwe bestemmingsplan. Sinds 1997 was er al sprake van bewoning van de aanbouw. Dat was ver vóór het moment van inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. De bewoning viel dus onder de bescherming van het overgangsrecht. Er was geen strijd met het bestemmingsplan en het college kon niet handhavend optreden.
Zo blijkt: nauwkeurig lezen van een bestemmingsplan en de voorlopers, leidt tot interessante uitkomsten. En een andere belangrijke les: let ook op de regels die niet in het bestemmingsplan staan!
