https://www.internetconsultatie.nl/herzieningpachtregelgeving/b1
Anders dan nu: kortere pacht wordt duurder
De wetgever is van plan om te stimuleren dat er meer langlopende pachtovereenkomsten gesloten worden. De afgelopen jaren werden vooral kortdurende geliberaliseerde pachtovereenkomsten gesloten en signaleerde het kabinet dat de pachtpartijen te weinig flexibiliteit ervoeren in de verschillende pachtvormen. De reguliere pacht wordt door grondeigenaren als onaantrekkelijk ervaren vanwege de lange looptijd, de vaste pachtprijzen en de bijbehorende pachtersrechten. Volgens het kabinet heeft dat negatieve gevolgen voor de ontwikkeling van de landbouw, ook op het gebied van duurzaamheid.
De stimulans verloopt via de portemonnee: kort pachten kan wel, maar wordt relatief duur.
Pachtvarianten
In het beoogde stelsel zijn er zes pachtvormen te onderscheiden.
1. Standaardpacht
Wordt de nieuwe standaard pachtvorm, ook wel ‘loopbaanpacht’ genoemd.
Bedoeld als opvolger van ‘reguliere pacht’.
Vrije pachtprijs, met indexering.
Looptijd van minimaal 24 jaar.
Pachter mag (bloed)verwanten tot in de tweede graad in zijn plaats stellen.
Geen continuatierecht, wel een voorkeursrecht.
Wel een melioratierecht.
2. Kortlopende pacht
Bedoeld als opvolger van ‘geliberaliseerde pacht’.
Looptijd maximaal 12 jaar.
De pachtprijs is gebonden aan wettelijke normen, die progressief verbonden zijn aan de looptijd.
Mogelijk voor los land én gebouwen.
Geen indeplaatsstelling, voorkeursrecht of continuatierecht.
3. Continuatiepacht
Soort opvolger van ‘reguliere pacht’.
Looptijd minimaal 12 jaar voor hoeves en 6 jaar voor los land.
Enige pachtvariant met voorkeursrecht.
Wel indeplaatsstelling en melioratierecht.
Vrije pachtprijs, met indexering.
4. Teeltpacht
Alleen mogelijk voor los land.
Maximale looptijd: 2 jaar.
Alleen mogelijk voor hoogrenderende gewassen met korte teeltcyclus. Er komt een negatieflijst met gewassen waarvoor teeltpacht niet is toegestaan.
Vrije pachtprijs.
Geen toetsing door de grondkamer.
5. Natuurpacht
Vervanger van ‘reservaatpacht’.
Mogelijk bij gronden met een natuurfunctie (koppeling met Natura 2000 of het omgevingsplan).
Gereguleerde pachtprijs.
Looptijd minimaal 6 jaar.
Geen ontleende rechten.
6. Hectarepacht
De verankering van de bedrijfsmatigheidstoets
Een belangrijk onderdeel van het pachtrecht is dat er sprake moet zijn van bedrijfsmatige landbouw voordat een overeenkomst een pachtovereenkomst genoemd kan worden. De rechtspraak heeft daarvoor een toets ontwikkeld met vier gezichtspunten:
de omvang en het rendement van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de verschillende bedrijfsactiviteiten;
de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.
Deze gezichtspunten worden in hun onderlinge samenhang bezien en toegepast. Dit rechtersrecht wordt nu gecodificeerd. Praktisch verandert er weinig tot niets.
De AOW-bedrijfsmatigheidstoets
De nieuwe pachtregelgeving introduceert daarnaast de AOW-bedrijfsmatigheidstoets. Dit is een nieuw fenomeen. Op het moment dat de pachter de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, wordt hij geacht het gepachte niet meer bedrijfsmatig te gebruiken. De verpachter kan dan op grond van de nieuwe pachtregelgeving ontbinding vorderen.
Het is vervolgens aan de pachter om – als hij dat wil – aan te tonen dat hij het gepachte nog wel bedrijfsmatig gebruikt. Een relevante vraag daarbij is of de pachter structureel betrokken is bij de bedrijfsvoering. Hij moet een zekere mate van eigen arbeid verrichten. Het werk volledig laten uitvoeren door loonwerkers is bijvoorbeeld onvoldoende.
Als de rechter de ontbinding afwijst, moet hij een periode van maximaal zes jaar bepalen waarin de verpachter niet opnieuw ontbinding op deze grond kan vorderen.
Duurzaamheidsafspraken
Het kabinet ziet ook reden om bepalingen in de pachtovereenkomst te herzien aan het einde van de lopende pachttermijn, met als doel dat duurzaamheidsafspraken eenvoudiger aan een pachtovereenkomst kunnen worden toegevoegd.
Ter ondersteuning van dit voornemen komt er een positieflijst met duurzaamheidsafspraken die als niet-buitensporig belastend worden gezien. Duurzaamheidsafspraken zijn echter niet verplicht; partijen mogen zelf bepalen of en welke afspraken zij maken.
Erfpacht en pacht
De verhouding tussen erfpacht en pacht ligt soms ingewikkeld. Om te voorkomen dat partijen uitwijken naar een agrarische erfpachtovereenkomst omdat dat voor verpachters voordelig kan zijn, wordt de pachtregelgeving op een erfpachtovereenkomst van overeenkomstige toepassing verklaard als de erfpacht 35 jaar of korter duurt.
Deze figuur kennen we nu ook al, maar momenteel geldt een grens van 25 jaar. Die grens wordt verhoogd omdat de wetgever de standaardpacht introduceert, die minimaal 24 jaar duurt.
Toetsing door de grondkamer
Er verandert daarnaast het een en ander aan de toetsing door de grondkamer. De toets zelf blijft bestaan, al is toetsing van de pachtprijs bij verschillende pachtvormen niet meer nodig.
De grondkamer hoeft bovendien geen landbouwkundige toets meer uit te voeren. Deze toets wordt afgeschaft omdat die in de praktijk een dode letter was.
Ook wordt de sanctie op het niet tijdig – binnen twee maanden na het sluiten van de pachtovereenkomst – inzenden van de pachtovereenkomst aan de grondkamer geschrapt. De huidige sanctie is dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt zolang de toets achterwege blijft. Deze sanctie wordt als te zwaar beschouwd, met name bij overeenkomsten voor bepaalde tijd.
Lopende pachtovereenkomsten
Wat gebeurt er met lopende pachtovereenkomsten onder de nieuwe pachtregelgeving? In principe worden lopende pachtovereenkomsten gerespecteerd. Geliberaliseerde overeenkomsten worden bijvoorbeeld ‘als vanouds’ behandeld, net als reguliere overeenkomsten.
Per pachtvorm zijn wel enkele uitzonderingen. Bij reguliere pacht wordt bijvoorbeeld de bedrijfsmatigheidstoets bij het bereiken van de AOW-leeftijd per direct ingevoerd zodra de nieuwe regels in werking treden. Ook gaat per direct een nieuw regime gelden voor het aanvragen van wijzigingen of herzieningen van de pachtovereenkomst.
Grijze en zwarte pacht
Een interessante vraag is hoe het nieuwe regime omgaat met zwarte en grijze pachtovereenkomsten. Dat zijn pachtovereenkomsten die niet op schrift zijn gesteld, respectievelijk niet zijn ingezonden bij de grondkamer.
Wanneer geen expliciete einddatum tussen partijen is overeengekomen, zal zoveel mogelijk recht worden gedaan aan de bedoeling van beide partijen. In veel gevallen zal dan worden uitgegaan van een standaardpachtovereenkomst van minimaal 24 jaar.
In sommige gevallen kan de redelijkheid en billijkheid echter meebrengen dat een standaardpachtovereenkomst wordt aangenomen waarvan de begindatum eerder in de tijd ligt. De toelichting op de wet noemt bijvoorbeeld de situatie waarin een pachter na vijftien jaar schriftelijke vastlegging vordert.
Inspraak
De consultatietermijn sluit op 9 februari 2026. Tot die tijd kan worden meegedacht over de nieuwe regels.
