Mag de VvE procederen tegen de aannemer? Aandachtspunten voor VvE’s en appartementseigenaren.
5 min.
Stel: uw appartementencomplex kampt met bouwgebreken en de aannemer wil niet over de brug komen. Wie stapt dan naar de rechter: elke eigenaar afzonderlijk, of de VvE namens iedereen?
Op grond van artikel 5:126 lid 4 BW kan de VvE de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen. De VvE is daarmee geen buitenstaander in een geschil met een aannemer: zij kan namens alle eigenaars optreden, zonder dat iedere eigenaar zelf hoeft te procederen. Voor de start van de procedure volstaat in beginsel een besluit van de vergadering van eigenaars.
Hoewel bij het bouwen van een appartementencomplex een rechtsbetrekking ontstaat tussen enerzijds de aannemer en anderzijds de individuele appartementseigenaars, kan de VvE (mede) als wederpartij van de aannemer optreden bij geschillen. Dat de VvE geen rechtsverhouding met de aannemer heeft, staat hieraan niet in de weg. Er wordt namelijk aangenomen dat de beheerstaak van de VvE strekt zich uit tot de aanspraken uit de aannemingsovereenkomsten die de appartementseigenaars met de aannemer hebben gesloten.[1]
Een verweer van aannemers dat zij de aannemingsovereenkomst met de individuele kopers hebben gesloten en niet met de VvE, en de VvE om die reden niet ontvankelijk is, gaat dus niet op. Dit volgt ook een uitspraak van de Raad van Arbitrage, waarbij dit niet-ontvankelijkheidsverweer van de aannemer werd afgewezen.[2]
Er geldt echter wel een onderscheid te maken tussen de vorderingen die en VvE wel en niet kan en mag instellen. De bevoegdheid van de VvE is begrensd tot het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten, zoals daken en buitengevels. Voor een vordering tot herstel of nakoming is de VvE zelfstandig ontvankelijk.[3] Bij een vordering tot schadevergoeding ligt dat echter anders: dat betreft de individuele vorderingen van iedere eigenaar afzonderlijk, waardoor de VvE hiervoor een procesvolmacht van elke eigenaar nodig heeft.[4]
Wie als VvE succesvol wil optreden tegen een aannemer, doet er goed aan drie zaken op orde te hebben:
1. Verifieer in de splitsingsakte of de gebreken inderdaad betrekking hebben op gemeenschappelijke gedeelten;
2. Zorg voor een rechtsgeldig vergaderbesluit om de procedure te mogen starten;
3. Check de vordering: in het geval van een vordering tot schadevergoeding is wél een procesvolmacht van individuele eigenaars nodig. Voor een vordering tot herstel of nakoming is dit niet nodig omdat de VvE zelfstandig ontvankelijk is.
De VvE beschikt over de juridische positie om namens haar leden op te treden in bouwgeschillen met de aannemer, ondanks dat zij geen partij bij de aannemingsovereenkomst is. Afhankelijk van de ingestelde vordering is zij zelfstandig ontvankelijk (vordering tot herstel/nakoming), dan wel ontvankelijk na het afgeven van een procesvolmacht (vordering tot schadevergoeding).
[1] Asser/Bartels & Vonck 5 2025/356; Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/394a.
[2] Raad van Arbitrage 8 juli 2003, nr. 24.655, r.o. 4-7.
[3] Zie bijvoorbeeld Raad van Arbitrage 3 november 1999, nr. 20.798, r.o. 26.
[4] Zie Raad van Arbitrage 9 juli 2007, nr. 26.994, r.o. 5.8.
