Hoe zit het juridisch?
De wet geeft regels voor mandelige zaken. Dat zijn onroerende zaken die kort gezegd gemeenschappelijk eigendom zijn en waarvoor bijzondere regels gelden. Wanneer een onroerende zaak eigendom is van de eigenaars van twee of meer percelen en door hen tot gemeenschappelijk nut daarvan wordt bestemd middels een notariële akte ontstaat een mandelige zaak. Denk aan een brandgang tussen diverse percelen, een gemeenschappelijke toegangsweg, een speelplaats of groenstrook.
Ook zonder die specifieke afspraak in een notariële akte kan er sprake zijn van mandeligheid. De wet bepaalt namelijk dat een vrijstaande scheidsmuur, een hek of een heg gemeenschappelijk eigendom en mandelig is als de grens van twee percelen die aan verschillende eigenaars toebehoren, er in de lengterichting onderdoor loopt. Ook de scheidsmuur die twee gebouwen of werken, die aan verschillende eigenaars toebehoren, gemeen hebben, is gemeenschappelijk eigendom en mandelig.
Een bouwmuur die een functie vervult voor twee panden van verschillende eigenaren, is op grond van de wet dus mandelig.
Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Dit betekent dat de onderhoudskosten voor een gemeenschappelijke bouwmuur voor rekening van de eigenaren van de twee naastgelegen panden komen.
Praktische problemen
De hierboven geschetste regels zijn eenvoudig. Toch ontstaat er in de praktijk regelmatig discussie over de toepassing ervan. Dat kan gebeuren doordat de verschillende eigenaren andere belangen hebben, niet hetzelfde denken over de noodzaak van bepaalde werkzaamheden of niet dezelfde financiële ruimte hebben. Als de eigenaar van pand A bijvoorbeeld wil investeren in de kwaliteit van het pand omdat hij er nog lang gebruik van wil maken, funderingsherstel volgens hem noodzakelijk is en hij de financiële ruimte heeft om dat te doen, betekent dit niet automatisch dat het voor de eigenaar van pand B hetzelfde is. De eigenaar van pand B kan het voornemen hebben het pand binnenkort te verkopen, ziet (daardoor) wellicht minder de noodzaak om nu nog forse kosten te maken, of heeft er de middelen niet voor. In dat geval kan zomaar een geschil ontstaan.
Uitspraak rechtbank Amsterdam
Op 12 november 2025 deed de rechtbank Amsterdam uitspraak in een geschil over de kosten van funderingsherstel van een gemeenschappelijke muur. De eigenaar van pand A vorderde dat de eigenaren van het naastgelegen pand B (zowel de VvE als de individuele eigenaars werden in de procedure betrokken) moesten meebetalen aan de kosten die hij al in 2020/2021 had gemaakt. De eigenaren van pand B vonden dat niet terecht; volgens hen was het niet noodzakelijk om die kosten te maken omdat de fundering waarop de gemeenschappelijke bouwmuur rust, nog niet zo slecht was.
De rechtbank heeft in een (niet gepubliceerd) tussenvonnis geoordeeld dat de eigenaren van pand B moeten bijdragen in de kosten als het funderingsherstel nodig was. Om te kunnen beoordelen wat de kwaliteit en de staat van de fundering was ten tijde van de herstelwerkzaamheden, en om te kunnen beoordelen op welke termijn die fundering moest worden vervangen, benoemt de rechtbank een deskundige.
De deskundige krijgt opdracht van de rechtbank om het onderzoek uit te voeren. Hij moet daarbij beoordelen op basis van de door het KCAF opgestelde beoordelingsrichtlijn (voorheen: de F30 richtlijn; inmiddels samengevoegd in de KCAF-richtlijn Funderingen Onder Gebouwn). In die richtlijn is een tabel met kleurcodes opgenomen op basis waarvan de resultaten van funderingsonderzoek geclassificeerd kunnen worden. Hieronder is de tabel weergegeven:
In het definitieve rapport van de deskundige staat: “Op basis van de uitgevoerde inspecties van de funderingsconstructies, visuele inspecties en scheefstandmetingen kan worden geconcludeerd dat de fundering in onvoldoende staat verkeert. […] Dit betekent dat binnen 5 jaar schade te verwachten is aan het casco van het pand met als gevolg dat een herstel van de fundering noodzakelijk zal zijn.”
De eigenaar van pand A wijst de rechtbank er vervolgens op dat funderingsherstel bij deze stand van zaken (‘code rood’) noodzakelijk is. Dat is in de rechtspraak eerder geoordeeld1, en ook de gemeente Amsterdam kijkt er volgens de eigenaar zo tegenaan. Daarnaast voert hij aan dat hij in het najaar van 2020 bezig was met een volledige renovatie van het pand en dat het onverstandig zou zijn geweest om de fundering niet meteen aan te pakken.
De eigenaren van pand B lezen het rapport anders en concluderen dat het allemaal wel meeviel met de fundering onder de gemeenschappelijke bouwmuur. Ze vinden nog steeds dat ze niet hoeven mee te betalen.
De rechtbank oordeelt op basis van het deskundigenbericht dat sprake was van zodanige gebreken aan de fundering dat herstel nodig was in de zin van artikel 5:65 BW. De eigenaren van pand B worden daarom veroordeeld bij te dragen in de kosten van het door de eigenaar van pand A uitgevoerde funderingsherstel van de gemeenschappelijke bouwmuur. Ze moeten een bedrag van ruim € 34.000,- betalen, naast een vergoeding voor de proceskosten en onderzoekskosten.
Advies voor uw situatie
Heeft u ook een gemeenschappelijke bouwmuur of fundering, waaraan wellicht onderhoud noodzakelijk is? Doe dan uw voordeel met onderstaande adviezen:
Bespreek de situatie vroegtijdig met de eigenaar van het naastgelegen pand / de naastgelegen panden;
Probeer samen afspraken te maken over de noodzakelijke werkzaamheden, de kosten daarvan, de planning, etc.;
Bij een verschil van inzicht over de noodzakelijkheid van de werkzaamheden kunnen de betrokken partijen gezamenlijk onafhankelijk onderzoek laten uitvoeren om te zien in hoeverre het herstel noodzakelijk is;
Kunt u niet langer wachten en wilt u zelf van start met de funderingswerkzaamheden terwijl de buren niet mee willen doen? Leg de situatie dan goed vast met foto’s en video’s, zowel voorafgaand aan als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.
Als u denkt dat een van de betrokken partijen ten onrechte niet wil meebetalen aan de noodzakelijke kosten, kunt u de rechter vragen om hem/haar te verplichten tot een financiële bijdrage.
Juridisch advies nodig? Aarzel niet en neem vrijblijvend contact op met een van onze specialisten.
1 Gerechtshof Amsterdam 10 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2565
