Wat is een gebrek? (artikel 7:204 lid 2 BW)
De wet geeft een ruime definitie van het begrip gebrek. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is sprake van een gebrek wanneer de huurder door een staat of eigenschap van de zaak, of door een andere omstandigheid die niet aan hem is toe te rekenen, niet het genot heeft dat redelijkerwijs verwacht mag worden.
Deze definitie omvat niet alleen materiële gebreken zoals achterstallig onderhoud, maar ook ‘immateriële’ gebreken. Het begrip gebrek heeft een ruime strekking.
In de parlementaire geschiedenis is dit uitgangspunt als volgt geformuleerd: alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek.1
Daarmee beoogt de wetgever een minimumniveau van kwaliteit te waarborgen, waarbij ook maatschappelijke ontwikkelingen, zoals toenemende aandacht voor duurzaamheid en energie-efficiëntie, een rol kunnen spelen.
Het te verwachten huurgenot: afhankelijk van de leeftijd van de woning
Welk huurgenot mag nu redelijkerwijs verwacht worden? Dit kan onder andere afhangen van de leeftijd van de woning en het type woning.
Zo is het te verwachten huurgenot bij een nieuwbouwapppartement anders dan bij een woning van meer dan 50 jaar oud. Dit betekent dat bij oudere woningen niet zonder meer kan worden uitgegaan van hedendaagse maatstaven. De leeftijd van het gehuurde vormt daarmee een belangrijk referentiepunt bij de beoordeling of sprake is van een gebrek.
Gevolgen van een gebrek bij woonruimte
Wanneer sprake is van een gebrek bij woonruimte, kent de wet de huurder een aantal rechten toe:
aanspraak op herstel van het gebrek;
recht op huurprijsvermindering; en
recht op schadevergoeding.
Deze rechten hebben een dwingendrechtelijk karakter bij woonruimte. Dat betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken in de huurovereenkomst.
Bedrijfsruimte: meer contractsvrijheid
Voor bedrijfsruimte geldt een ander uitgangspunt. Daar is sprake van meer contractsvrijheid, omdat huurder en verhuurder doorgaans als professionele en gelijkwaardige partijen worden beschouwd en er minder behoefte is aan dwingendrechtelijke bescherming.
In de praktijk wordt bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte veelal gebruikgemaakt van ROZ-modellen. Daarin is in de algemene bepalingen opgenomen dat 1) de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek en 2) de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering of verrekening. Hierdoor kan het risico van gebreken contractueel aanzienlijk worden beperkt voor de verhuurder.
Isolatie in oudere woningen
Een veelvoorkomend discussiepunt betreft de vraag of gebrekkige isolatie in oudere woningen als een gebrek moeten worden aangemerkt.
Uit de rechtspraak blijkt dat de leeftijd van de woning hierbij een belangrijke rol speelt. Zo oordeelde de rechtbank Noord-Holland op 29 december 20212 dat slechte isolatie en ventilatie samenhangen met de thermische kwaliteit van een woning uit 1924 en dat dit inherent is aan dat type woning. Van een dergelijke woning kan niet worden verwacht dat deze voldoet aan moderne isolatienormen. In dit geval was geen sprake van een gebrek.
Een vergelijkbaar oordeel volgde in een uitspraak van de rechtbank Overijssel op 5 december 2023.3 Het ging om een appartement uit 1954. De woning beschikte over isolatieglas en een gaskachel uit 1989. In deze zaak werd geoordeeld dat, hoewel het comfortniveau niet voldeed aan de eisen die in 2023 aan een nieuw appartementencomplex kunnen worden gesteld, geen sprake was van een gebrek. Daarbij woog mee dat 1) bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk was wat de staat van de woning was en 2) dat van een woning uit 1954 niet mag worden verwacht dat die aan de huidige maatstaven voldoet.
Deze uitspraken laten zien dat het ontbreken van duurzaamheidsvoorzieningen op het gebied van isolatie en ventilatie niet automatisch leiden tot een gebrek.
Enkel glas: verschuivende inzichten?
Recent boog de rechter zich over de vraag of enkel glas als een gebrek moest worden gezien.
De kantonrechter in Amsterdam oordeelde dat enkel glas in een monumentale woning uit 1665 wèl als gebrek kon worden aangemerkt.4 Daarbij werd benadrukt dat maatschappelijke opvattingen veranderen: wat in het verleden als acceptabel werd gezien, kan door ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en wooncomfort tegenwoordig anders worden beoordeeld.
Het gerechtshof Amsterdam kwam echter tot een andere conclusie.5 Volgens het hof vormt enkel glas in dit geval geen gebrek. Daarbij werd onder meer overwogen dat:
geen verduurzamingsplicht geldt voor monumenten;
geen sprake was van een gezondheidsrisico;
een aanzienlijk deel van de woningen nog geen dubbel glas heeft.
Daarnaast werd benadrukt dat maatschappelijke en politieke ontwikkelingen niet eenduidig zijn en daarom niet automatisch leiden tot een andere juridische kwalificatie.
Conclusie
Of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij is van belang dat wat een huurder aan huurgenot mag verwachten in de loop der tijd kan veranderen, onder invloed van gewijzigde verkeersopvattingen over het gebruik en comfort van een huurobject. Het begrip ‘gebrek’ is daarmee niet statisch: naast deze ontwikkelingen spelen ook de aard van het gehuurde en de leeftijd daarvan een belangrijke rol in de beoordeling.
Tot slot
Bij discussies over gebreken is het van belang om steeds te kijken naar de concrete situatie: de aard van de woning, de leeftijd, de gemaakte afspraken en wat partijen over en weer mochten verwachten.
Heeft u vragen over gebreken, uw positie als (ver)huurder, of een andere huurrechtelijke kwestie? Neem dan gerust contact met ons op. Wij adviseren u graag.
1 MvT, Kamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 14.
2 Rechtbank Noord-Holland 29 december 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:12684.
3 Rechtbank Overijssel 5 december 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:4993.
4 Rechtbank Amsterdam 2 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:619.
5 Gerechtshof Amsterdam 11 november 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3137.
