Geldt de energiebesparingsplicht voor huurder of verhuurder?
Jan Eerbeek
De energiebesparingsplicht bestaat al sinds 1993 en wordt gezien als belangrijk middel om klimaatdoelstellingen te behalen. Bedrijven moeten maatregelen nemen met een terugverdientijd van vijf jaar.
De energiebesparingsplicht bestaat al sinds 1993 en wordt gezien als belangrijk middel om klimaatdoelstellingen te behalen. Bedrijven moeten maatregelen nemen met een terugverdientijd van vijf jaar. Daarbij is vanaf 1 juli 2019 een informatieplicht gaan gelden. Hierdoor zijn bedrijven verplicht eens in de vier jaar een rapportage in te dienen over de energiebesparende maatregelen die zijn genomen. Huurders en verhuurders bakkeleien nogal eens over de vraag wie verantwoordelijk is voor deze verplichtingen: huurder of verhuurder?
De energiebesparingsplicht
De energiebesparings- en bijbehorende informatieplicht gelden alleen voor bedrijven die in een kalenderjaar meer dan 25.000 m3 aardgas of meer dan 50.000 kWh elektriciteit verbruiken. De meeste bedrijven met een oppervlakte van meer dan 1.000 m2 zijn kortom gehouden aan deze verplichtingen.
Aan de energiebesparingsplicht kan worden voldaan door maatregelen te nemen van een erkende maatregelenlijst. De erkende maatregelenlijsten zijn beschikbaar voor verschillende bedrijfstakken. Bedrijven kunnen onder voorwaarden ook kiezen voor afwijkende maatregelen, maar dat vergt wel een goede onderbouwing en verantwoording in het kader van de informatieplicht.
Wie is de drijver: huurder of verhuurder?
De energiebesparingsplicht rust op de ‘drijver’ van een bedrijf. Uit rechtspraak blijkt dat degene met zeggenschap over de exploitatie en de bedrijfsvoering (doorgaans) de drijver is. Ook wordt gekeken naar in wiens macht het ligt om een overtreding van de energiebesparingsplicht te eindigen. Op voorhand is niet te zeggen of dat altijd de verhuurder of huurder is.
De wet geeft geen eenduidige aanwijzingen over de vraag wie drijver is van een in het gehuurde gedreven onderneming en wie dus energiebesparende maatregelen moet nemen. Het is kortom van belang om te kijken naar wat huurders en verhuurder onderling met elkaar afspreken over het nemen van maatregelen. Steeds vaker worden onderling afspraken gemaakt over het treffen van besparingsmaatregelen.
ROZ-modellen
Per huurovereenkomst dient beoordeeld te worden of de huurder of verhuurder verantwoordelijk is voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Omdat vaak gebruik wordt gemaakt van de modelovereenkomsten van de ROZ, zal ik hierna kort ingaan op wat deze modelovereenkomsten regelen.
ROZ Winkelruimte
Bij winkelruimte is het gebruikelijk dat het gehuurde casco wordt verhuurd. Uit het ROZ-model voor winkelruimte volgt dat tot het casco in elk geval de buitengevels en bouwmuren inclusief kozijnen, deuren en beglazing behoren. De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud aan het casco. Alle zaken die niet behoren tot het casco komen voor rekening van de huurder.
De verhuurder zal meestal alleen verplicht zijn om de spouwmuur te isoleren. De meeste andere maatregelen uit de erkende maatregelenlijst behoren niet tot de casco en zijn dus de verantwoordelijkheid van de huurder. De huurder is daarmee drijver en verantwoordelijk voor het nemen van energiebesparende maatregelen. Uiteraard kunnen partijen in afwijking van het ROZ-model anders afspreken, waardoor de verantwoordelijkheidsverdeling anders kan liggen. Bijvoorbeeld door niet casco te verhuren of een andere verdeling van onderhouds- en vernieuwingsverplichtingen overeen te komen. Die afwijkende afspraken zouden ertoe kunnen lijden dat de verhuurder toch wordt aangemerkt als drijver.
ROZ Kantoorruimte (overige bedrijfsruimte)
Uit de ROZ-modelovereenkomst voor kantoorruimte blijkt niet duidelijk dat het gehuurde in casco staat wordt verhuurd. Het is daardoor minder makkelijk om een eenduidig antwoord te geven op de vraag wie verantwoordelijk is in het geval van kantoorruimte. Vaak wordt meer verhuurd dan alleen het casco, zoals door verhuurder aangebrachte installaties die daarmee voor rekening en risico van verhuurder komen. Voor kantoorruimte is het kortom lastig om voorhand te zeggen wie verantwoordelijk is voor het nemen van energiebesparende maatregelen. Dat is in de praktijk sterk afhankelijk in hoeverre bepaalde installaties wel of niet tot het gehuurde horen.
Advies
Zowel voor winkelruimte als kantoorruimte blijft er onzekerheid bestaan over het antwoord op de vraag wie verantwoordelijk is voor het nemen van energiebesparende maatregelen. Verstandig is daarom om daarover concrete afspraken te maken in de huurovereenkomst. Immers, ook als de verhuurder drijver is, is hij bij het doorvoeren van maatregelen afhankelijk van de medewerking van de huurder. Huurder en verhuurder zijn kortom hoe dan ook in zekere zin afhankelijk van elkaar. Het is daarom goed om over het nemen van energiebesparende maatregelen heldere afspraken te maken.
Verstandig is om in elk geval de antwoorden op de volgende vragen op te nemen in de huurovereenkomst:
Worden de energiebesparende maatregelen genomen door de huurder of de verhuurder? Eventueel kan een verdeling worden overeengekomen tussen huurder en verhuurder.
Welke partij zal de kosten van deze maatregelen dragen? Als de kosten voor rekening zijn van verhuurder, leidt dat dan tot verhoging van de huurprijs?
Moeten de investeringen in het gehuurde achterblijven bij het einde van de overeenkomst?
Welke partij moet voldoen aan de informatieverplichting ten aanzien van de energiebesparende maatregelen? Logisch is dat degene is die (overwegend) verantwoordelijk is voor het nemen van energiebesparende maatregelen.
Voor kantoorruimte heeft de ROZ in 2019 een modelclausule opgesteld over het nemen van energiebesparende maatregelen, met name in het kader van de energielabel C-verplichting. Die modelclausule kan met name voor kantoorruimte een goede opzet zijn voor het maken van heldere afspraken. Ons kantoor kan u uiteraard behulpzaam zijn bij het goed vastleggen van deze afspraken.
