Huur opzeggen
In het huurrecht gelden verschillende regels rond de opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte. U moet als retailer eerst vaststellen wat voor soort bedrijfsruimte u huurt of verhuurt. Grofweg kunnen drie verschillende typen bedrijfsruimte worden onderscheiden:
- onbebouwde grond
- gebouwde onroerende zaak (bv. opslagruimte, kantoorgebouw, e.d.)
- bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (zoals een supermarkt, restaurant, ambachtsbedrijf e.d.)
Wat precies gehuurd wordt, hangt niet alleen af van het ‘uiterlijk’ van het gehuurde. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat u onbebouwde grond verhuurt dat op een later moment wordt bebouwd. In dat geval blijft sprake van de huur van onbebouwde grond, tenzij u de huurovereenkomst aanpast. Ook is het verschil tussen ‘winkelruimte’ en andere ruimten (categorie b) soms lastig te bepalen. U zult hieronder zien dat de kwalificatie van het type huur dat aan de orde is, belangrijk is voor de bescherming van de huurder en de mogelijkheden om de huur op te zeggen.
Onbebouwde grond
Met betrekking tot deze eerste categorie bestaat er contractsvrijheid. Als u geen andere afspraken hebt gemaakt, dan kan de huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan, opgezegd worden tegen de huurbetalingsdag met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal één maand. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd eindigen na afloop van die bepaalde tijd. Uiteraard kunt u afspreken dat ook tussentijds de huurovereenkomst voor bepaalde tijd mag worden opgezegd. Veel wordt overgelaten aan de partijen; wel kan het in bijzondere gevallen (bv. als sprake is van een lange huurhistorie) onredelijk zijn om een korte opzegtermijn te hanteren of zelfs om op te zeggen.
Gebouwde onroerende zaak
De huur van gebouwen die niet onder de bedrijfsruimten van art. 7:290 BW vallen, is ook voor een belangrijk deel van regelend recht. Dat betekent dat u de vrijheid hebt om eigen afspraken te maken.
Wel geldt er een belangrijke beschermingsbepaling voor de huurder. Als de huur van het gebouw wordt opgezegd én de ontruiming wordt aangezegd, kan de huurder binnen twee maanden na het einde van de huur de rechter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. Dat kan voor maximaal één jaar. Na het verstrijken van die eerste verlenging kan de huurder nog tweemaal verlenging aanvragen. Deze verlenging wordt alleen toegekend als het belang van de huurder bij het voortzetten van het gebruik groter is dan het belang van de verhuurder bij de ontruiming.
Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW
Als retailer zult u meestal te maken hebben met deze huurvorm. Deze laatste categorie ziet op bedrijfsruimten die meestal sterk plaatsgebonden zijn. Denk aan supermarkten, winkels, restaurants, ambachtsbedrijven, afhaal- of besteldiensten, enz. De huurder zal doorgaans afhankelijk zijn van het klantenbestand uit de omgeving van zijn bedrijfsruimte. Dat vraagt om een grotere bescherming van de huurder. Sprake is van een belangrijk aantal dwingendrechtelijke regels waarvan niet kan worden afgeweken.
Deze huurovereenkomst wordt gesloten voor minimaal 5 jaren. Na het verstrijken van die eerste termijn wordt de huur van rechtswege met nog eens 5 jaren verlengd. Deze verlenging is korter, als de eerste termijn langer dan 5 jaar was.
Opzegging kan alleen maar tegen het einde van de eerste of tweede termijn. Bij de eerste termijn kan uitsluitend worden opgezegd als sprake is van een slechte bedrijfsvoering door de huurder of als de verhuurder (of diens echtgenoot, kind, e.d.) het verhuurde zelf dringend nodig heeft. Opzegging tegen de tweede termijn kan als de belangen van de verhuurder groter zijn dan de belangen van de huurder.
Het is goed om te beseffen dat de opzegging door de verhuurder niet tot het einde van de huurovereenkomst leidt. De rechter zal bij dit type huur de overeenkomst moeten beëindigen.
BVD specialisten
Onze huurrechtspecialist helpt u graag bij het kwalificeren van de huurovereenkomst en de beoordeling of de huurovereenkomst door de verhuurder kan worden beëindigd. Neem gerust contact op.
