Wat te doen tegen overlast van(uit) andere appartementen?
Beter een goede buur dan een verre vriend. En hoe dichter mensen op elkaar leven, hoe meer dit spreekwoord van toepassing zal zijn. Voor appartementseigenaren zal dit daarom zeker gelden. Vaak zitten buren immers niet alleen aan weerszijden, maar ook onder en boven, en delen appartementseigenaren bovendien met nog veel meer buren een entree en de gezamenlijke ruimtes. Op zichzelf hoeft dat niet tot problemen te leiden. Maar het betekent natuurlijk wel mogelijkheden te over om goed last van elkaar te hebben.
Bijkomende complicaties bij huurders en gebruikers
Als basisprincipe binnen het appartementsrecht geldt dat dat eigenaars en gebruikers zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar hebben te gedragen. Dit betekent in de eerste plaats nakomen van de bepalingen van de wet, de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Meer specifiek volgt uit dit beginsel ook dat een eigenaar geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars mag toebrengen en dat hij verplicht is alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de belangen van anderen.
Komt een van de eigenaars zijn verplichtingen niet na, dan kunnen de overige eigenaars hem daarop aanspreken. Dit kan zowel door een eigenaar afzonderlijk als door de VvE namens alle eigenaars gezamenlijk. Wanneer in de reglementen een boeteregeling is opgenomen, is er allereerst een financiële prikkel om de overlast te beëindigen. Daarnaast kan de betreffende eigenaar ook in juridische zin worden aangesproken op de door hem veroorzaakte overlast. Wanneer een appartement echter niet door de eigenaar zelf wordt bewoond, maar in gebruik is gegeven aan een ander, is de situatie complexer. In dat geval is het immers niet de eigenaar die overlast veroorzaakt, maar een huurder of gebruiker. De vraag is dan wie door wie en op welke grond kan worden aangesproken en welke route dan het meeste effect sorteert.
Optreden tegen de huurders of de eigenaar
In de meeste reglementen is expliciet opgenomen dat de bepalingen die zien op overlast en hinder, ook voor eventuele huurders gelden. Bovendien is in de meeste gevallen van verhuur door een appartementseigenaar een zogenaamde gebruikersverklaring verplicht gesteld, waarin de huurder verklaart dat hij het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement zal naleven. Maar zelfs in de gevallen dat daar geen sprake van is, volgt rechtstreeks uit de wet dat de voorschriften van de reglementen ook van toepassing zijn op huurders en gebruikers. In die zin is er altijd een middel om op te kunnen treden tegen verhuurders die voor overlast zorgen. Een praktisch nadeel bij huurders is echter dat het voor de VvE vaak niet bekend is wie de huurders zijn (met name ingeval van kortdurende en snel opvolgende huurpraktijken). Belangrijker nog is dat het uitzetten van de ene overlast veroorzakende huurder, ruimte biedt voor een volgende lastpost, waarmee de VvE van de regen in de drup valt en het verhaal weer van vooraf aan kan beginnen.
Zelfs al woont de appartementseigenaar niet zelf zijn appartement, behoudt hij in alle gevallen wel zijn verantwoordelijkheid jegens de andere eigenaars. Zeker wanneer sprake is van verhuur zonder toestemming, zonder gebruikersverklaring of ingeval verschillende huurders achter elkaar komen en gaan, kan het ter voorkoming van overlast daarom veel effectiever zijn direct de eigenaar aan te spreken. Door de eigenaar aan te spreken, is het immers niet alleen mogelijk de bestaande overlast te doen beëindigen, maar ook om de toekomstige verhuurpraktijk door de appartementseigenaar aan te pakken. De VvE zou hiertoe een verzoek aan de rechter kunnen voorleggen om de appartementseigenaar te veroordelen de huurders te verwijderen, het appartement te ontruimen en ontruimd te houden en een verbod op te leggen om het appartement zonder toestemming van de VvE te verhuren, al dan niet op straffe van een dwangsom.
Tot besluit
Ingeval van overlast zijn er verschillende routes te nemen om de overlast te doen eindigen. Hoewel het in bepaalde gevallen niet de eigenaar, maar een huurder is die de overlast veroorzaakt, zal het over het algemeen effectiever zijn op te treden tegen eigenaar. In alle gevallen is het voor het voeren van een procedure tot staking van de hinder of tot ontzegging van het gebruik, van essentieel belang dat de geldende voorschriften in de wet, splitsingsakte en het huishoudelijk reglement precies worden nagekomen. Dit zal voor de VvE de nodige moeite in tijd en geld kosten. Maar een rustig leven voor de appartementseigenaren is ook wat waard.
Deze bijdrage is geschreven voor de nieuwsbrief van De VvE Beheerders.
