Scheuren achter het behang: verkoper aansprakelijk?
Cornelis Klepper
Erik en Marieke [1] zijn op zoek naar een nieuwe woning. Na enige tijd vinden ze een leuke woning, die vervolgens wordt bezichtigd. Tijdens de bezichtiging bedenken Erik en Marieke al dat de woning wel een nieuwe keuken en badkamer kan gebruiken, en een schilderbeurt kan ook geen kwaad. Vervolgens brengen zij een bod uit en kopen zij de woning van een woningcorporatie. Na de sleuteloverdracht start het klussen: vol goede moed gaan Erik en Marieke aan de slag. Bij het verwijderen van het behang stuiten ze echter op forse scheuren in de muren. Onderzoek door een deskundige wijst uit dat de dakconstructie van de woning niet in orde is, en dat het herstel daarvan forse kosten meebrengt. Kunnen Erik en Marieke die kosten op de verkoper verhalen?
Verkoper aansprakelijk?
Het antwoord op die vraag hangt af van de koopovereenkomst tussen de kopers en de verkoper. In de praktijk wordt veel gebruikgemaakt van de standaard NVM-Koopovereenkomst. Daarin is opgenomen dat de woning wordt verkocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, maar dat de woning wel de eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Als de woning deze eigenschappen niet bezit, is sprake van non-conformiteit. Dit betekent dat de verkoper niet heeft geleverd wat hij had moeten leveren.
Of de verkoper aansprakelijk is voor verborgen gebreken, hangt ook af van de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de kopers. De verkoper moet immers alle relevante informatie over de woning meedelen aan de kopers, terwijl de kopers op hun beurt moeten onderzoeken hoe de kwaliteit van de woning is. Als de kopers zelf geen bouwkundige achtergrond hebben, doen zij er goed aan om de woning te laten keuren voorafgaand aan de koop.
Rechtszaak Erik en Marieke
Erik en Marieke stellen de verkoper van hun woning aansprakelijk voor de herstelkosten van de dakconstructie. Omdat de verkoper niet wil betalen, schakelen Erik en Marieke een advocaat in en starten zij een rechtszaak. In de procedure bij de rechter stelt de verkoper opnieuw dat hij niet hoeft te betalen. Volgens hem is het probleem aan het dak niet zo ernstig. Verder wijst de verkoper erop dat de kopers bij de bezichtiging al kleine scheurtjes in de muren konden zien en dat zij verder onderzoek naar de scheuren hadden moeten doen.
De rechter denkt daar anders over, en stelt Erik en Marieke in het gelijk. De rechter overweegt dat het rapport van de door Erik en Marieke ingeschakelde deskundige duidelijk laat zien dat de dakconstructie niet in orde is, waardoor de veiligheid en waterdichtheid van de woning in het geding komen. Volgens de rechter betekent dit dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verder oordeelt de rechter dat in ieder bestaand huis wel kleine krimp- of zetscheurtjes aanwezig kunnen zijn, en dat van kopers niet direct verwacht hoeft te worden dat zij nader onderzoek naar de oorzaak daarvan laten doen. Erik en Marieke hebben geen aankoopkeuring laten uitvoeren. Toch vindt de rechter dat zij aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan. Bij een aankoopkeuring wordt immers geen destructief onderzoek verricht, en de grote scheuren waren verborgen achter het behang. Ook met een aankoopkeuring waren die dus niet aan het licht gekomen. De rechter oordeelt daarom dat de verkoper de schade van Erik en Marieke moet betalen.
[1] Dit voorbeeld met gefingeerde namen is ontleend aan een recente casus.
