Kunnen tegenvallende bezoekersaantallen de verhuurder aangerekend worden?

Ook in 2017 sprak de rechter zich geregeld uit over zaken van huurders die de verhuurder verantwoordelijk houden voor de populariteit van het huurpand. Of beter gezegd, de tegenvallende populariteit.

Uitbater snackbar: minder bezoekers door herinrichting stationsgebied

Een uitbater van een snackbar nabij een stationsgebied constateert dat zijn snackbar beduidend minder bezoekers trekt door de herinrichting van dat stationsgebied. Hij deelt de verhuurder mee dat de afname van bezoekers een gebrek is in de zin van art. 7:204 BW. Vervolgens schortte hij de huurpenningen op.

De kantonrechter van Rechtbank Overijssel oordeelde in een tussenvonnis en een eindvonnis dat de verhuurder niet betrokken is geweest bij de herinrichting van het stationsgebied. Zij is voor de herinrichting niet verantwoordelijk en heeft geen mogelijkheden om daartegen op te treden. Bovendien worden in de huurovereenkomst geen garanties gegeven over de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het huurpand. Evenmin zijn er toezeggingen gedaan over bezoekersaantallen. Sterker nog: bij aanvang van de huur was al bekend dat het stationsgebied zou worden verbouwd. De kantonrechter concludeert dat er geen huurgebrek is.

Restauranthouder: minder bezoekers door minder inwoners in nieuwe woonwijk

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wijst op 27 juni 2017 een tussenarrest over een huurder die een Chinees restaurant uitbaat in een winkelcentrum. De verhuurder deed bij de aanvang van de huur uitspraken over de omvang van de nabijgelegen nieuwe woonwijk. Later blijkt dat er beduidend minder nieuwe inwoners wonen waardoor de klandizie ook flink lager ligt dan de restauranthouder had hoopt.

Het Hof constateert dat de verhuurder informatie over het inwoneraantal heeft verstrekt die 'te gedetailleerd, te stellig [was] geformuleerd en [ze] maakte ook te zeer deel uit van de kern van de gepresenteerde 'selling points' van het winkelcentrum, een winkelcentrum dat de kern vormde van een forse woonwijk en waarop de inwoners van die woonwijk aangewezen zouden zijn'.  Hoewel het Hof daaruit geen garantie/harde toezegging afleidt, geeft het wel reden om te bezien of er sprake is van zgn. ‘onvoorziene omstandigheden’. Dergelijke omstandigheden kunnen ertoe leiden dat de huurovereenkomst moet worden aangepast, bv. met betrekking tot de huurprijs. Het uiteindelijke oordeel van het Hof is bij het verschijnen van deze bijdrage (nog) niet bekend, maar het tussenarrest geeft te denken.

Hoge Raad: tegenvallende bezoekersaantallen geen gebrek, tenzij door gebrek aan het huurpand

Wat is de hoofdregel in dit type huurzaken?

De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat de nadelen door teleurstellende bezoekersaantallen in principe voor rekening van de huurder komen. 'Dat kan alleen dán anders zijn indien de achterblijvende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt, waarop de huurders niet bedacht hadden behoeven te zijn.' Kortom, tegenvallende bezoekersaantallen komen allereerst 'voor rekening van huurder'. 

In de rechtspraak stoten huurders regelmatig hun hoofd tegen dit arrest van de Hoge Raad. Zij bouwen teveel op de algemene aanprijzingen van verhuurder bij de aanvang van de huur.

Tips

Om te voorkomen dat de huurder een bok schiet, is het verstandig dat hij gedegen onderzoek doet naar de populariteit van het gehuurde.

Wil de huurder de verhuurder houden aan ‘algemene aanprijzingen’, dan doet hij er verstandig aan om harde garanties in het contract op te nemen. Een andere mogelijkheid is om de hoogte van de huur te verbinden aan het aantal bezoekers.