Asbest in gekochte woning levert niet altijd non-conformiteit op

In de periode van 1945 tot 1980 is in veel gebouwde woningen asbest toegepast. Destijds was asbesthoudend materiaal populair vanwege de sterkte, slijtvastheid en brandwerendheid. Inmiddels zijn de gezondheidsgevaren van asbest algemeen bekend, en in nieuwbouw wordt al lang geen asbesthoudend materiaal meer toegepast. Toch is er nog veel asbest aanwezig in bestaande woningen. Bij de verkoop van woningen waarin asbest is verwerkt, komt regelmatig de vraag op of de verkoper aansprakelijk is voor de saneringskosten daarvan.

In de meeste gevallen is de verkoper niet aansprakelijk voor de (gevolgen van) de aanwezigheid van asbest. Slechts in enkele gevallen is de verkoper wel aansprakelijk. Meer daarover aan het einde van deze blog.

Afspraken over kwaliteit woning

In de veelgebruikte NVM koopovereenkomst staan o.a. de volgende afspraken over de kwaliteit van de woning:

• de koper neemt de woning over inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken (art. 6.1);

• de verkoper garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis (art. 6.3);

• de verkoper staat niet in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn (hij is op de hoogte) of kenbaar zijn (hij zou op de hoogte kunnen zijn) bij het sluiten van de overeenkomst (art. 6.3);

• aan verkoper is niet bekend of/aan koper is bekend* dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt (art. 6.4.3).

In de laatstgenoemde bepaling moet de verkoper een keuze maken: óf hij deelt mee dat hij niet bekend is met asbest, óf hij deelt mee dat hij bekend is met asbest in de woning.

Wanneer is verkoper niet aansprakelijk voor asbest?

De verkoper is niet aansprakelijk voor de schade van de koper wanneer de geleverde woning voldoet aan de overeenkomt. Dit betekent dat de kwaliteit van de woning zo is als de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het is dus heel belangrijk wat er in die overeenkomst staat over de kwaliteit van de woning.

Als de verkoper meedeelt dat er asbest in de woning is verwerkt, dan kan de koper achteraf in principe niet stellen dat de verkoper aansprakelijk is voor de saneringskosten. Dit blijkt bijvoorbeeld uit een recente uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 27 februari 2019. Die zaak ging over de situatie waarin de verkoper van een bestaande woning in de koopovereenkomst had aangegeven dat er asbest in de woning is verwerkt (zie art. 6.4.3 hierboven). In aanvulling daarop was bovendien opgenomen dat er, gezien het bouwjaar van de woning, asbesthoudende materialen aanwezig kunnen zijn die nu niet zichtbaar zijn en dat de verkoper daarvoor op geen enkele manier aansprakelijk zou zijn. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst had de verkoper echter vermeld dat hij niet op de hoogte is van asbest in de woning.

Na de overdracht van de woning ontdekt de koper dat er op de zolder en in de kelder asbesthoudend materiaal aanwezig is. De koper stelt de verkoper aansprakelijk voor de schade.

In de procedure beroept de koper zich op de vragenlijst waarin de verkoper had aangegeven dat er geen asbest was. De rechter gaat daar echter niet in mee. De rechter overweegt dat de duidelijke bepalingen in de koopovereenkomst, waarin stond dat wel asbest aanwezig was en dat het risico daarvan volledig bij de koper lag, ervoor zorgen dat de koper niet mocht vertrouwen op de vragenlijst. Verder deed de koper nog een beroep op mededelingen van de verkoper. Wat er destijds precies mondeling is besproken, kon echter niet meer worden achterhaald. De koper wordt door de rechtbank in het ongelijk gesteld.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk?

Als de koper op grond van de koopovereenkomst en/of de vragenlijst niet hoeft te verwachten dat er asbest aanwezig is en er blijkt toch asbest aanwezig te zijn, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn. Of dat het geval is, hangt af van het asbesthoudende materiaal zelf. Als de aanwezigheid van dat materiaal geen direct gevaar voor de gezondheid oplevert (maar bijvoorbeeld alleen bij zaag- of breekwerk) dan is de woning nog steeds geschikt voor een normaal gebruik als woonruimte. Als het aanwezige asbest ook zonder hak- of breekwerk gevaar oplevert voor de gezondheid kan het huis niet veilig worden bewoond en bezit het dus niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. In dat geval geldt dat de verkoper de garantie van artikel 6.3 heeft geschonden.

Let op: het voorgaande is anders wanneer de aanwezigheid van het asbest de koper bekend of kenbaar was bij het sluiten van de koopovereenkomst. Of dat het geval was, hangt af van allerlei omstandigheden. Als de asbest bij een normale bouwkundige keuring aan het licht was gekomen, dan had de koper het kunnen weten. Als er destructief onderzoek nodig was om het asbest te ontdekken, dan geldt niet dat de koper het had kunnen weten en in dat geval kan de koper alsnog de verkoper aansprakelijk stellen.

Advies

Heeft u een woning gekocht of verkocht waarin achteraf asbest aanwezig blijkt, en waarover een juridisch geschil ontstaat? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten om uw positie in kaart te brengen. Wij adviseren u graag!