Verhuur appartement via Airbnb zonder toestemming van de VvE (2)
Eind vorig jaar schreef ik een blog over de (on)mogelijkheid voor appartementseigenaren om hun appartement via Airbnb te verhuren zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Sindsdien zijn er in de rechtspraak over dit onderwerp opnieuw de nodige uitspraken gedaan. De populariteit van Airbnb neemt onverminderd toe, terwijl tegelijkertijd ook onduidelijkheid blijft bestaan over de vraag wat al dan niet is toegestaan. Het leek mij daarom goed opnieuw aandacht aan het onderwerp te besteden.
Toegestaan gebruik van het appartementsrecht
Iedere appartementseigenaar is bevoegd zijn privégedeelte zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven of te verhuren, in overeenstemming met de bepalingen van de splitsingsakte. Een eigenaar mag op grond daarvan zijn appartement in principe in elke gewenste vorm en voor iedere gewenste duur verhuren. In de splitsingsakte kan deze bevoegdheid echter worden ingeperkt.
Vrijwel iedere akte vermeldt de bestemming van de privégedeelten. Iedere eigenaar en gebruiker is in dat geval verplicht het privégedeelte in overeenstemming met deze bestemming te gebruiken. Eventueel afwijkend gebruik is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. Toestemming kan overigens alleen worden gegeven wanneer dat niet leidt tot strijd met andere bepalingen in de akte. In veel aktes is standaard een aanvullende bepaling opgenomen, waarin de exploitatie van een bed- and breakfast-accommodatie of kortdurende verhuur via bijvoorbeeld short stay-verhuur of Airbnb, uitdrukkelijk is uitgesloten.
Het uitgangspunt is dus dat een eigenaar zijn appartement onbeperkt, aan wie dan ook, voor welke periode dan ook en al dan niet tegen betaling, mag verhuren, mits niet aan de vastgelegde bestemming wordt getornd en geen sprake is van een uitdrukkelijke beperking in de splitsingsakte. Kanttekening hierbij bij is dat de grenzen van het toelaatbare niet eenvoudig zijn aan te geven. Uit de rechtspraak blijkt dat er een glijdende schaal bestaat van een toelaatbare naar een ontoelaatbare praktijk. Deze schaal is geheel afhankelijk van de omvang, duur, intensiteit en opvolging van de verhuur.
Nieuwe inzichten uit de rechtspraak
Het Hof Amsterdam bepaalde al in 2013 dat het regelmatig en voor korte periodes - tegen betaling - in gebruik geven van een appartement doorgaans kan worden gezien als bedrijfsmatige exploitatie en niet als het gebruik als woning (Hof Amsterdam 10 september 2013). Uit latere rechtspraak blijkt echter dat short stay-verhuur niet in alle gevallen als bedrijfsmatige exploitatie - en dus als niet passend bij de woonbestemming - wordt aangemerkt. Precieze (en bovenal harde) grenzen van wanneer de verhuurpraktijk te ver gaat, zijn helaas niet te geven. Het Hof Amsterdam oordeelde in september 2016 nog dat kortdurende verhuur van minder dan één maand per definitie in strijd is met de bestemming van woongebruik, en om die reden dus verboden. De rechtbank Den Haag kwam diezelfde maand tot dezelfde conclusie ten aanzien van verhuur voor de duur van slechts enkele weken. Tot slot voegde het Hof Amsterdam hier in augustus 2017 nog aan toe, dat evengoed belangrijk is of er naast de verhuurpraktijken, ook nog wel 'substantiële woonactiviteiten plaatsvinden, hetzij tussentijds, hetzij gedeeltelijk'.
Splitsingsakte blijft leidend
Ondanks alle rechtsontwikkelingen blijft de conclusie onverkort dat de bepalingen van de akte leidend en doorslaggevend zijn. Willen eigenaren mogelijkheden toestaan of juist voorkomen, dan dienen zij dat duidelijk en het liefst zo gedetailleerd mogelijk op te nemen. Hoe ruimer de bepalingen en hoe minder geregeld, hoe meer ruimte er is voor discussie. Uitdrukkelijke verbodsbepalingen bieden daarbij het meest houvast. Zijn deze er namelijk niet, dan blijft de discussie of een bepaalde verhuurpraktijk zich nog laat rijmen met de bestemming van het appartement. En dit zal blijkens de rechtspraak afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval, waarbij naast de lengte van de huurtermijn met name ook de opvolgende frequentie, het aantal dagen per jaar dat in totaal verhuurd wordt en in hoeverre er nog overwegend echt gewoond wordt.
